HEV 10/2008 Inhaltsverzeichnis Interview         Tipps zum Abschluss eines Kaufvertrages           TV-Interview von Bernhard Stotz, wohntraumTV, mit Rita Eichenberger, Leiterin Verkauf/Vermittlung HEV Zürich             Frau Eichenberger, Sie beschäftigen sich seit vielen Jahren mit dem Verkauf von Immobilienobjekten. Können Sie einige Tipps geben, worauf bei einem Kaufvertrag speziell geachtet werden muss? Wir stellen immer wieder fest, dass Käufer und Verkäufer über wichtige Punkte, welche in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollten, nicht sprechen. Dies führt dann im Nachhinein häufig zu Meinungsverschiedenheiten, die vermeidbar wären.           Zustand des Verkaufsobjektes Zu Diskussionen Anlass gibt beispielsweise immer wieder, in welchem Zustand ein nicht vermietetes Einfamilienhaus übergeben werden muss. Darüber sollten Verkäufer und Käufer unbedingt reden. Will der Käufer das Objekt umbauen, ist es ja nicht sinnvoll, dieses vorher noch zu reinigen. Im Kaufvertrag sollte deshalb erwähnt werden, ob das Objekt gereinigt oder nur besenrein übergeben wird. Ähnliches gilt gegebenenfalls in Bezug auf den Garten.           Gewährleistung Ein besonders heikler Punkt: Bei bestehenden Objekten ist es üblich, dass der Verkäufer jede Verantwortung für Mängel am Haus ausdrücklich ausschliesst mit der Formulierung: «Der Käufer übernimmt das Objekt wie gesehen.» Jede Gewährleistung im Sinne des Obligationenrechtes wird damit wegbedungen. Nach Gesetz haftet der Verkäufer nur für arglistig verschwiegene, ihm bekannte Mängel. Den Nachweis muss zudem der Käufer erbringen, was sehr schwer, wenn nicht praktisch unmöglich ist. Aus diesem Grunde ist es für den Käufer ratsam, einen unabhängigen Baufachmann beizuziehen, der den Zustand der gesamten Liegenschaft überprüft und auf allfällige Mängel hinweist.           Versicherungen Wie steht es bei einem Verkauf mit den Versicherungen, die für eine Liegenschaft abgeschlossen wurden? Je nach Art der Versicherung und je nach Kanton wird dies unterschiedlich gehandhabt. Grundsätzlich enden laut Versicherungsvertragsgesetz bestehende Versicherungen – z.B. für Haftpflicht oder Wasser – mit der Eigentumsübertragung*. Es ist deshalb wichtig, dass ein Käufer vor der Eigentumsübertragung Offerten über die benötigten Versicherungen einholt, damit keine Versicherungslücke entsteht. Hingegen geht die im Kanton Zürich bestehende obligatorische Gebäudeversicherung für Feuer- und Elementarschäden von Gesetzes wegen vom Verkäufer auf den Käufer über.           Laufende Kosten Was geschieht mit den Kosten, welche bereits für das ganze Jahr bezahlt wurden? Im Kaufvertrag muss unter den weiteren Bestimmungen erwähnt sein, dass über die Ausgaben und allenfalls Einnahmen per Antrittstag eine ausseramtliche Abrechnung erstellt wird. Die Kosten werden dann anteilsmässig per Antrittstag abgerechnet. Vereinbart werden sollte auch, was mit dem Heizölvorrat geschieht. Üblicherweise wird dieser Vorrat per Übergabe abgelesen und die entsprechenden Kosten werden in der ausseramtlichen Abrechnung zum Einstandspreis verrechnet. Strom, Wasser und Gas empfehlen wir am Tag der Übergabe ablesen zu lassen.           Notariats- und Grundbuchgebühren Welche Kosten – neben dem Preis des Objekts selbst – fallen bei einem Verkauf an? Beim Abschluss des Kaufvertrages fallen notarielle und grundbuchamtliche Gebühren an. Diese werden üblicherweise je zur Hälfte von Verkäufer und Käufer bezahlt. Im Kanton Zürich betragen diese 1‰ plus MwSt. und 2,5‰. Allfällige Kosten für Errichtung resp. Erhöhung der Hypotheken gehen zulasten des Käufers.           Grundstückgewinnsteuer Dann ist da noch die Grundstückgewinnsteuer, welche vom Verkäufer bezahlt werden muss. Im Kanton Zürich kennen wir das gesetzliche Pfandrecht. Würde der Verkäufer die Grundstückgewinnsteuer nicht bezahlen, z.B. weil er in Konkurs geht oder ins Ausland abreist, gäbe es ein Pfandrecht auf der Liegenschaft. Um dies zu verhindern, sollte im Kaufvertrag vereinbart werden, dass der mutmassliche, vom Steueramt errechnete Betrag für die Grundstückgewinnsteuer beim Steueramt deponiert wird. Nach Erledigung und Bezahlung dieser Grundstückgewinnsteuer kann der Verkäufer dann über den zu viel einbezahlten Betrag frei verfügen, ebenso steht ihm ein allfälliger Zins zu.             Gute Beratung unumgänglich Ich sehe, beim Kauf einer Immobilie gibt es viel zu beachten. Es muss tatsächlich vieles berücksichtigt werden. Im Kanton Zürich wird der Kaufvertrag durch das Notariat und Grundbuchamt des zuständigen Grundbuchkreises erstellt, wo sich das Objekt befindet. Hier werden Käufer wie auch Verkäufer umfassend informiert. Zudem stehen die Fachleute des HEV Zürich gerne für alle Fragen im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie zur Verfügung.             * Vgl. dazu «Schliessung der Deckungslücke im Versicherungsschutz in Sicht» Seite 673.

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