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HEV 11/2008 Inhaltsverzeichnis
Mietzinsgestaltung
 

Dreimonatige Kündigungsfrist

Mietzinsänderungen nach Art. 269a lit. b und e OR unter Berücksichtigung		  
 
– der Hypothekarzinsänderungen 1)
– der Teuerung des risikotragenden Kapitals 2)
– der Kostensteigerungen 3)
 
     
  Diese Tabelle ist als Hilfsmittel zu verstehen. Sie kann eine individuelle Berechnung einer Mietzinsanpassung im Streitfalle nicht ersetzen. Bei Mietverträgen mit besonderen Abmachungen, wie z.B. Index- oder Staffelmiete, gelangt diese Mietzinsgestaltung während der festen Dauer nicht zur Anwendung.  
     
  Berechnet am 4. November 2008
 (halbjährlich aktualisierte Tabelle unter www.hev-zh.ch/Mietzins)		  
     
Letzte
Anpassung
Berechnungsgrundlagen
der letzten Anpassung
 
Aktuelle
Berechnungsgrundlagen
 Mietzins-
änderung
per
1. April
2008
Hypo-
thekar-
zinssatz
3,50%
1)
Teuerung
des risiko-
tragenden
Kapitals 2)
bis Ende
Okt. 2008
(110,1
Punkte)
Kosten-
steige-
rungen 3)
bis Ende
Okt. 2008
Mietzinsänderungen im Detail
 
per 4)
Hypo-
zinssatz 1)
 
Indexstand 2)
 
Total
%
Punkte
Monat
%
%
%
%
01.10.03
01.04.04
01.10.04
01.04.05
5)   01.10.05
6)   01.10.05
01.04.06
01.10.06
01.04.07
7)  01.10.07
8)  01.10.07
9)  01.04.08
10)  01.10.08
  01.10.08
3,25
3,25
3,25
3,25
3,25
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
3,25
3,25
3,50
3,50
103,0
102,9
103,6
104,3
105,0
105,0
105,7
106,2
105,9
106,6
106,6
107,3
107,3
109,1
04.03
10.03
04.04
10.04
04.05
04.05
10.05
04.06
10.06
04.07
04.07
10.07
10.07
04.08
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
6,00
6,00
6,00
6,00
6,00
3,00
3,00
-
-
2,76
2,80
2,51
2,22
1,94
1,94
1,67
1,47
1,59
1,31
1,31
1,04
1,04
0,37
5,50
5,00
4,50
4,00
3,50
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
1,50
1,00
1,00
0,50
11.26
10.8
10.01
9.22
8.44
11.44
10.67
9.97
9.59
8.81
5.81
5.04
2.04
0.87
1) Seit 1.1.08 ist für die Mietzinsgestaltung nach der relativen Methode ein für die ganze Schweiz geltender Referenzzinssatz massgebend. Er wurde erstmals am 9.9.08 veröffentlicht und gelangt somit in dieser Tabelle erstmals zur Anwendung. Näheres dazu auf Seite 747 und in HEV 10/08.
2) 40% der Teuerung gemäss Landesindex der Konsumentenpreise. Für die Berechnung spielt es keine Rolle, auf welcher Basis (1993/2000/2005) die Teuerung berechnet wird. Wir verwenden hier die Basis 2000.
3) Verteuerung aller öffentlich-rechtlichen Abgaben und anderen Aufwendungen, die der Betrieb der Liegenschaft mit sich bringt, z.B. Objektsteuern, Versicherungsprämien, Kehricht, Wasser, Abwasser, Elektrisch für allgemeine Räume usw.
 
– In der Regel wird eine Erhöhung des Mietzinses von 0,5–1% pro Jahr ohne konkreten Nachweis möglich. Die diesbezügliche Praxis der Schlichtungsbehörden ist uneinheitlich.
– Wird eine Mehrzahl der Betriebskosten neben dem Mietzins separat abgerechnet, so kann diese Erfahrungszahl nicht angewendet werden. Eine Steigerung dieser Kosten gilt dann als mindestens teilweise bereits in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt, sodass pauschal, das heisst ohne Beleg, nur 0,25–0,5% pro Jahr akzeptiert werden.
– Müssen die Kostensteigerungen belegt werden, so kann der Beweis nur durch Vergleich über einen längeren Zeitraum hinaus erbracht werden. Der Durchschnitt mehrerer Jahre muss mit dem Durchschnitt der Kosten der Folgejahre verglichen werden. Die aus diesem Vergleich resultierende Steigerung ist es, die zu einer Erhöhung berechtigt. Einmalig hohe Kosten fallen so auf mehrere Jahre verteilt ins Gewicht.
4) Massgebend für die Berechnung der Mietzinsanpassung ist der Zeitpunkt, an welchem die letzte Mietzinsanpassung verschickt wurde, oder – falls seit Vertragsabschluss noch keine Anpassung vorgenommen worden ist – der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. In dieser Tabelle wird davon ausgegangen, dass die letzte Anpassung kurz nach Erscheinen unserer entsprechenden Tabelle auf den in der ersten Spalte angeführten Termin ausgeführt wurde. Es empfiehlt sich, die erste Mietzinsanpassung nach Vertragsabschluss individuell zu berechnen bzw. berechnen zu lassen.
5) Falls die Hypothekarzinssenkung von 3,25 auf 3% noch nicht auf den 1.10.2005 berücksichtigt wurde.
6) Falls die Hypothekarzinssenkung von 3,25 auf 3% bereits auf den 1.10.2005 berücksichtigt wurde.
7) Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3 auf 3,25% noch nicht auf den 1.10.2007 berücksichtigt wurde.
8) Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3 auf 3,25% bereits auf den 1.10.2007 berücksichtigt wurde.
9) Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3,25 auf 3,5% noch nicht auf den 1.4.2008 berücksichtigt wurde.
10) Falls die Hypothekarzinserhöhung von 3,25 auf 3,5% bereits auf den 1.4.2008 berücksichtigt wurde.
   
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