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Kostengerechtigkeit in etwa
so entsprechen, dass grössere Wohneinheiten
auch grössere Wertquoten aufweisen. Im
Einzelfall kann es jedoch zu einer «Benachteiligung» eines einzelnen Stockwerkeigentümers
kommen.
Art. 712 h Abs. 1 und 2 ZGB sind aber
keine zwingenden Bestimmungen. Reglementarisch
kann demnach die Kostenverteilung
anders geregelt werden. Besteht noch
gar kein Reglement, so kann ein einzelner
Stockwerkeigentümer die Errichtung eines
solchen verlangen, welches dann durch
Beschluss der Gemeinschaft verbindlich wird:
Dazu braucht es aber ein qualifiziertes Mehr
der Stockwerkeigentümer.
Mit dem gleichen Quorum kann das
Reglement auch wieder abgeändert werden.
Es bleibt aber zu beachten, dass bei einer
reglementarischen Bestimmung, welche von
der Kostenverteilung nach Quoten abweicht,
zwingend Art. 712 h Abs. 3 ZGB zu beachten
ist: Wenn gemeinschaftliche Bauteile, Anlagen
oder Einrichtungen einzelnen Stockwerkeigentümern
nicht oder nur in geringem
Masse dienen, ist dies bei der Kostenverteilung
zu berücksichtigen, wobei von einer
objektiven Betrachtungsweise auszugehen
ist.
Eine vom Gesetz abweichende Regelung
kann also durchaus sinnvoll und im Einzelfall
auch «gerechter» sein. Insbesondere
könnte auch im Stockwerkeigentum zwischen
neutralen und verbrauchsabhängigen
Kosten unterschieden werden, wie dies bei
der Kostenüberwälzung in Mietverhältnissen
durchaus üblich ist. Dadurch würde man
am ehesten dem Grundsatz gerecht, dass jeder Stockwerkeigentümer die tatsächlichen
Kosten zu tragen hat.
Mit neutralen Kosten meint man somit
solche, die nicht in Zusammenhang mit der
Grösse der Stockwerkeinheit stehen, sondern
gemeinschaftliche Teile betreffen. Es
ist hier zu denken an die Kosten für die
Hauswartung, Gartenpflege, Allgemeinstrom
sowie Antennengebühren und Serviceabonnemente
für gemeinschaftliche Anlagen.
Diese Kosten könnten somit beispielsweise
gleichmässig, und nicht nach Quoten,
verteilt werden. Bei den verbrauchsabhängigen
Kosten, insbesondere Wasser- und
Heizkosten oder auch Kehrichtgebühren,
könnte sicher gut auf die gesetzliche Regelung
des Anteils nach Quoten zurückgegriffen
werden.
Nach diesen Ausführungen sei aber noch
einmal zusammenfassend darauf hingewiesen,
dass es keinen Anspruch auf eine vom
Gesetz abweichende Regelung gibt (vorbehaltlich
Art. 712 h Abs. 3 ZGB). Gibt es
kein Reglement, gilt das Gesetz. Soll eine
individuelle Regelung getroffen werden,
braucht es ein Reglement, welches mit qualifiziertem
Mehrheitsbeschluss zustande
kommt. Ist ein einzelner Stockwerkeigentümer
mit der bestehenden (gesetzlichen/
reglementarischen) Regelung nicht einverstanden,
kann er grundsätzlich die Erstellung
eines Reglements (mit einem anderen Verteilschlüssel)
oder die Abänderung des bestehenden
Reglements verlangen. Den Beschluss
der Gemeinschaft kann er letztlich
beim Richter anfechten.
Ob eine richterliche Festlegung des Verteilschlüssels
möglich ist, ist fraglich und in
der Lehre allerdings umstritten. Es ist sich
auch hier wieder vor Augen zu führen, dass
in der Regel der Grundsatz der Demokratie
einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft
gilt. |
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