HEV 11/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Der Konkurs des Mieters           Fällt die Mieterschaft nach Übernahme des Mietobjekts in Konkurs, ist die Vermieterschaft in Bezug auf ihre Rechte und Pflichten oft verunsichert. Sie wird sich insbesondere fragen: Was passiert mit dem Mietverhältnis? Stellt der Konkurs einen Kündigungsgrund dar? Wer bezahlt die künftigen Mietzinse? Können allenfalls Sicherheiten verlangt werden? Die Antwort zu diesen Fragen ergibt sich aus der Regelung von Art. 266h OR.               lic. iur. Giuseppe D'Amato, tel. Rechtsberatung HEV Zürich   Grundsätzliches Ein Konkurs der Mieterschaft beendet das Mietverhältnis nicht ohne Weiteres. Die Vermieterschaft ist allerdings gemäss Art. 266h OR berechtigt, Sicherheit für die künftigen Mietzinse zu verlangen. Erhält sie innert angemessener Frist keine Sicherheit, so kann sie das Mietverhältnis vorzeitig und insbesondere fristlos kündigen.         Konkurseröffnung nach Übergabe des Mietobjekts Das Vorgehen nach Art. 266h OR setzt voraus, dass über die Mieterschaft nach Übernahme der Mietsache der Konkurs eröffnet wird. Mit der Konkurseröffnung ist dabei der Zeitpunkt der Konkurserkenntnis (rechtskräftiger Konkursdekret) durch das Gericht gemeint und nicht die Konkurspublikation. Ist die Mieterschaft hingegen lediglich zahlungsunfähig oder -unwillig, so ist ein Vorgehen nach Art. 266h OR nicht statthaft.           Fristansetzung Wie bereits ausgeführt, kann die Vermieterschaft nur für künftige Mietzinse Sicherheit verlangen. Ist die Mieterschaft bei der Konkurseröffnung allenfalls auch mit der Zahlung von bereits fälligen Mietzinsen im Rückstand, so hat die Vermieterschaft diesbezüglich nach Art. 257d OR vorzugehen. Für die Leistung der Sicherheit für künftige Mietzinse hat die Vermieterschaft in der Regel nicht nur der Mieterschaft (bei Familienwohnungen beiden Ehegatten separat), sondern auch der Konkursverwaltung eine angemessene Frist anzusetzen. Setzt die Vermieterschaft nur der Mieterschaft oder der Konkursverwaltung Frist an, so kann dies dazu führen, dass ihre allfällige ausserordentliche Kündigung unwirksam ist. Die Frist darf nicht zu kurz bemessen sein. Für die Bemessung ist auf den konkreten Einzelfall abzustellen, wobei die Frist in der Regel nicht länger als 7 bis 14 Tage dauern soll. Überdies kann die Vermieterschaft nur während der Dauer des Konkurses eine Frist zur Sicherheitsleistung ansetzen. Für das Recht, Sicherheit zu verlangen, ist hingegen nicht von Bedeutung, ob Mietzinse ausstehend sind oder genügend Retentionssubstrat vorhanden ist.           Art der Sicherheitsleistung Eine Sicherheitsleistung kann in unterschiedlicher Weise erfolgen. In Frage kommen beispielsweise eine Bankgarantie, die Bestellung eines Pfandes (Faust-, Forderungsoder Grundpfand) oder die Hinterlegung von Geld und Wertpapieren bei der Vermieterschaft oder einem Dritten. Da es sich dabei um Vermögensgegenstände handeln muss, über welche die konkursite Mieterschaft frei verfügen darf, kann sich die Erbringung einer Sicherheitsleistung in der Praxis durchaus als schwierig erweisen, denn nach Konkurseröffnung unterliegen sämtliche Vermögenswerte der Schuldnerschaft dem Konkursbeschlag. Immerhin ist es denkbar, dass die Leistung der erforderlichen Sicherheit durch einen Dritten erfolgt (z.B. in Form einer Bürgschaft).           Umfang der Sicherheitsleistung Liegt ein befristetes Mietverhältnis vor, so muss die Sicherheit den Mietzins und die Nebenkosten bis zum Vertragsende abdecken. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis hingegen ist eine Sicherheit bis zum nächstmöglichen (vertraglichen) ordentlichen Kündigungstermin zu leisten.           Erfüllung der Sicherheitsleistung Leistet die konkursite Mieterschaft die geforderte Sicherheit, so läuft das Mietverhältnis wie bis anhin weiter. Die Vermieterschaft hat jedoch zu berücksichtigen, dass die Konkursverwaltung die von der Mieterschaft geleistete Sicherheit zurückfordern kann, wenn diese aus Mitteln erfolgt ist, die dem Konkursbeschlag unterliegen. Empfehlenswert ist somit, dass die Sicherheitsleistung durch einen Dritten erbracht wird. Stellt die Konkursverwaltung die Sicherheit, äussert sie damit ihren Willen, dass sie den Mietvertrag erfüllt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts tritt die Konkursverwaltung damit anstelle der konkursiten Mieterschaft in den Mietvertrag ein.           Ausbleiben der Sicherheitsleistung Wird die verlangte Sicherheit weder von der Mieterschaft noch der Konkursverwaltung geleistet, so kann die Vermieterschaft gegenüber die Mieterschaft den Mietvertrag fristlos kündigen. Eine Erstreckung des Mietverhältnisses ist in diesem Falle ausgeschlossen (vgl. Art. 272a lit. c OR). Der Vermieterschaft ist anzuraten, weder allzu lange mit der Kündigung des Mietvertrages zuzuwarten noch gleichzeitig vorbehaltlos Mietzinszahlungen entgegenzunehmen. Aus einem solchen Verhalten kann nämlich unter Umständen abgeleitet werden, dass sie auf die Kündigung verzichte, mit der Folge, dass das Mietverhältnis mit der Mieterschaft stillschweigend unverändert fortgesetzt wird.

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