Erbengemeinschaften: Achtung Steuerfallen!
* Martin Byland

Auch wenn das Erben primär angenehme Seiten hat, kann es sich in Hinblick auf die möglichen Steuerfolgen doch lohnen, einiges an Kopfarbeit damit zu verbinden. Insbesondere gilt es bei der Erbteilung mögliche Steuerfallen zu meiden.

Fritz Müller und seine Schwester Lisa Müller haben von ihrem Vater ein älteres Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen geerbt. Solange ihre betagte Mutter darin lebte, beschränkten sie den Unterhalt auf das Nötigste. Nach deren Tod setzen sie sich mit ihrem Steuerberater zusammen und überlegen gemeinsam, was sie mit der Liegenschaft anfangen wollen, da sich einiges an Unterhaltsarbeiten angestaut hat. Lisa Müller möchte die von ihrem Vater erbaute Haus erhalten und lediglich auf den heutigen Stand bringen. Bruder Fritz erklärt dagegen, er sei am bestehenden Gebäude nicht interessiert, sondern wolle durch einen Umbau und den Anbau eines grösseren Bürohauses die erheblichen Landreserven besser nutzen. Der Steuerberater weist sie darauf hin, dass sie als Erbengemeinschaft Gesamteigentümer des Hauses sind und daher nur gemeinsam darüber verfügen können. Eine Einigung erscheine daher als unabdingbar. Er zeigt ihnen die verschiedenen Varianten und deren steuerlichen Folgen auf.

Variante Um- und Neubau
Eine Erbengemeinschaft hat an sich nur vorübergehenden Charakter. Dennoch kann sie jahrelang bestehen bleiben (sogenannte fortgesetzte Erbengemeinschaft), solange sich ihre Zielsetzung, nämlich Sicherung und Erhaltung des Nachlasses, nicht fundamental ändert. Die Auflösung der Erbengemeinschaft löst keine Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern aus, auch die der fortgesetzten Erbengemeinschaft nicht, selbst, wenn sie erst nach vielen Jahren erfolgt.
Führt eine Erbengemeinschaft jedoch grössere Um- oder Neubauten aus, verliert sie in den Augen der Steuerbehörden den Charakter einer Erbengemeinschaft. Dies führt dazu, dass bei einer späteren Erbteilung, z.B. durch die Auszahlung von Lisa Müller, Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern erhoben werden. Sollten sich die Erben Müller entschliessen, grössere Umbauten vorzunehmen, ist es daher ratsam, eine Erbteilung vor Baubeginn vorzunehmen.

Variante Renovation
Bei Liegenschaften im Kanton Zürich können die mit der Renovation anfallenden Kosten, soweit sie werterhaltender Natur sind, von den betreffenden Erben anteilsmässig vom Einkommen abgezogen werden.
Da im vorliegenden Fall jedoch ein erheblicher Unterhaltsnachholbedarf besteht, ist es ratsam, die Renovationen zeitlich zu staffeln. Wird nämlich alles gleichzeitig renoviert, muss – insbesondere wenn gleichzeitig die Mieten erhöht werden – damit gerechnet werden, dass der Steuerkommissär von einer ‚Neueinrichtung’ ausgeht, mit der Folge, dass er nur ein Teil der Kosten als abzugsfähig anerkennt**. Die Auflösung der Erbengemeinschaft durch Vollzug der Erbteilung, z.B. durch Auszahlung von Fritz Müller, kann vor oder nach der Renovation erfolgen, da die Renovation nichts am Charakter der Erbengemeinschaft ändert und somit weder Grundstückgewinn- noch Handänderungssteuern auslöst.
Liegt die Liegenschaft in einem anderen Kanton (z.B. AG, BL, SZ, ZG), welcher die «Dumont-Praxis» kennt, ist es ratsam, die Renovation vor der Erbteilung vorzunehmen. So kann die Anwendung dieser Praxis vermieden werden, welche den Abzug von Unterhaltskosten bei bei Liegenschaften mit Unterhaltsnachholbedarf beschränkt (vgl. dazu Der Hauseigentümer 6/2001 «Dumont» in der Steuerpraxis). Aber auch in diesen Kantonen kann es passieren, dass infolge ‚Neueinrichtung’ nur ein Teil der Aufwendungen steuermindernd anerkannt werden.

Fazit
Da es aus steuerplanerischer Sicht ratsam ist, unnötige Handänderungen zu vermeiden, müssen sich die Erben Müller zuerst in Klaren sein, ob sie – oder evtl. ihre Kinder – mittel- bis langfristig an der geerbten Liegenschaft interessiert sind. Denkbar ist auch die Schaffung von Stockwerkeigentum, was eine Aufteilung erleichtern würde. Übernimmt Lisa Müller die Liegenschaft zur beabsichtigten Renovation, ist der Zeitpunkt der Erbteilung nur relevant, wenn die Liegenschaft nicht im Kanton Zürich liegt.
Geht die Liegenschaft an Fritz Müller, sollte die Erbteilung vor Beginn des Um- und Anbaus vorgenommen werden. Lisa Müller partizipiert damit nicht an einem eventuellen Gewinn, sie spart sich jedoch gleichzeitig den Aufwand und trägt auch kein Risiko. Fritz Müller sollte im weiteren bedenken, dass er im Falle eines Verkaufes nach Ausführung seines Bauvorhabens damit rechnen muss, von den Steuerbehörden als Liegenschaftenhändler eingestuft zu werden, mit der Konsequenz, dass der Gewinn aus dem Verkauf der Liegenschaft bei der Bundessteuer als steuerbares Einkommen erfasst wird und AHV-Beiträge erhoben werden, was einer Steuerbelastung von ca. 20% entspricht.

** Anmerkung der Redaktion: Anderseits ist der mietrechtliche Aspekt nicht zu vernachlässigen. So kann es unter dem Blickwinkel der Möglichkeit, die Investition auf die Mieten zu überwälzen, interessanter sein, die Arbeiten im Sinne einer umfassenden Überholung in einem Zug auszuführen.

* lic. iur. Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG, Zürich