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Längere
Fristen werden insbesondere dann anerkannt, wenn die Verzögerung nicht vom
Steuerpflichtigen verursacht wurde (wie Bauverzögerung). Seit dem 1.
Januar 2001 ist die Ersatzbeschaffung in der ganzen Schweiz
möglich.
Verfahren
Zu beachten
ist, dass das Begehren um Steueraufschub beim Gemeindesteueramt innert
bestimmter Fristen geltend zu machen ist, wobei der Steuerpflichtige für
das Vorliegen der Voraussetzungen beweispflichtig ist. Wird die
ursprüngliche Liegenschaft erst verkauft, nachdem die Ersatzliegenschaft
gekauft wurde, muss der Antrag auf Aufschub in diesem Veranlagungsverfahren
gestellt werden. Später wird nicht mehr darauf eingetreten. Sind die
Voraussetzungen erst später erfüllt – z.B. weil erst später
eine neue Liegenschaft erworben wird – muss das Begehren innert 90 Tagen
ab Handänderung beim Gemeindesteueramt eingereicht werden, worauf der
ursprüngliche Entscheid revidiert wird. Der Steuerpflichtige hat in jedem
Fall eine vollständig ausgefüllte Steuererklärung einzureichen.
Das Steueramt wird stets den Grundstückgewinn ermitteln. In der Regel wird
das Gemeindesteueramt vom steuerpflichtigen Verkäufer die Unterzeichnung
einer Erklärung verlangen (Revers), in welcher der Steuerpflichtige
bestätigt, das die Voraussetzungen für den Aufschub der
Grundstückgewinnsteuer erfüllt sind. Gleichzeitig wird ihm zur
Kenntnis gebracht, das er mit einer Nachveranlagung der
Grundstückgewinnsteuer zu rechnen hat, wenn die Voraussetzungen
nachträglich wegfallen. Bezüglich der Steuerberechnung sei auf
Heft 10/2002
verwiesen.
Nachveranlagung
Die
Vorteile des Steueraufschubes gehen jedoch verloren, wenn das
Ersatzgrundstück innert zwanzig Jahren seit der ursprünglichen
Handänderung veräussert wird. Mit einer Nachveranlagung wird die
aufgeschobene Steuer samt Zins doch noch erhoben, wobei die Höhe der
Steuer je nach Situation unterschiedlich ausfällt. Eine Nachbesteuerung
findet ebenfalls statt, wenn das Ersatzgrundstück innert fünf Jahren
seit der Handänderung ‚zweckentfremdet' wird, indem z.B. dessen
Bewohner ins Altersheim zügeln. Wird die Liegenschaft jedoch vererbt oder
verschenkt, findet keine Nachveranlagung statt, solange die Liegenschaft von
dem Begünstigten selbst bewohnt wird. Gleiches gilt neuerdings, wenn eine
weitere Ersatzbeschaffung stattfindet, der Steuerpflichtige also wiederum
selbstbewohntes Eigentum erwirbt. Die Nachveranlagung wird durch rein objektive
Gründe ausgelöst. Ist jemand aus persönlichen Gründen
gezwungen seine Liegenschaft zu verkaufen, z.B. weil er an den Rollstuhl
gebunden ist, hat dies keinen Einfluss auf die Nachveranlagung.
Fazit
Die Bezeichnung Steueraufschub führt deutlich vor Augen, dass
unter Umständen aus einer ursprünglichen Privilegierung eine
böse Überraschung werden kann, indem die Steuerersparnis samt Zins
nachzubezahlen ist. Kann der Steuerpflichtige nicht nachzahlen, muss der
Käufer, welcher die ursprüngliche Liegenschaft gekauft hat,
während dreier Jahre ab Handänderung damit rechnen, den Kopf
hinhalten zu müssen. Darum ist es ratsam, sich jeweils bei Vorliegen eines
Ersatzbeschaffungstatbestandes genau über die Folgen zu
informieren.
Zu Recht laufen zur Zeit
Bestrebungen, die Bestimmungen um die Ersatzbeschaffung gesamtschweizerisch
einheitlich zu regeln. Eine einheitliche Regelung ist unabdingbar, da nur so
die sehr unterschiedlichen kantonalen Systeme aufeinander abgestimmt werden
können. Dabei werden die kantonalen Steuerverwaltungen versuchen, den
Streit um die richtige Berechnung des aufzuschiebenden Erlöses (vgl.
Heft 12/2002)
zu ihren Gunsten zu entscheiden, indem sie vorschlagen, die für sie
einträglichere absolute Berechnungsmethode gesetzlich zu verankern.
Diesbezüglich sind die Würfel jedoch noch nicht gefallen. |
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