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Der
Mieterwechsel
Teil 1: Nach der
Kündigung bis zur Wohnungsabnahme
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Tiziano Winiger
Obwohl in der politischen
Diskussion fast immer die Kündigung bzw. deren Anfechtung am meisten zu
diskutieren gibt, ist es um ihre Häufigkeit im Alltag des Vermieters oder
Liegenschaftsverwalters nicht weit her. Langjährige Mieter sind immer noch
die überwältigende Mehrheit. Gerade darum haben viele Vermieter im
Umgang mit Kündigungen wenig Erfahrung und wissen nur ungenau, wie sie
sich verhalten müssen.
Das Besichtigungsrecht des
Vermieters nach der Kündigung
Nach Art. 257h Abs. 2 OR muss der Mieter die Besichtigung durch den
Vermieter dulden, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die
Wiedervermietung erforderlich ist. Das ist zwar nicht nur, aber vor allem dann
aktuell, wenn das Mietverhältnis gekündigt wurde oder das Ende eines
befristeten Mietverhältnisses bevorsteht. 257h Abs. 3 OR
verlangt, dass die Vermieterschaft die Besuche rechtzeitig im Voraus
ankündigt und bei der Durchführung auch auf die Interessen der Mieter
Rücksicht nimmt.
Ziff. 12 der
gemeinsam vom Hauseigentümerverband Zürich (HEV), dem Schweizerischer
Verband der Immobilientreuhänder (SVIT), Sektion Zürich, und der
Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen (VZI) herausgegebenen
«Allgemeinen Bedingungen zum Zürcher Mietvertrag für
Wohnräume», Ausgabe 1996 (nachfolgend AGB genannt) konkretisiert das
Besichtigungsrecht wie folgt: «Der Vermieter oder dessen Vertreter sind
berechtigt unter 48-stündiger Voranzeige Besichtigungen
durchzuführen, die zur Wahrung des Eigentumsrechts und zwecks Vornahme der
ihnen obliegenden Reparaturen und Renovationen notwendig sind. Diese sind
ferner berechtigt für Verkaufs- oder Vermietungsverhandlungen mit
Interessenten die Räumlichkeiten in der Zeit von Montag bis Freitag
zwischen 14.00 und 17.00 Uhr und am Samstag zwischen 10.00 und 12.00 zu
besichtigen. Die Besichtigungen sind auf das Notwendigste zu
beschränken.» Sinnvollerweise werden die Parteien ein paar Termine
oder einige Stunden pro Woche festlegen, an denen derartige Besuche stattfinden
können. Weder im Gesetz noch im Vertrag ausdrücklich erwähnt
sind Besichtigungen zur Abklärung der erforderlichen Unterhaltsarbeiten.
Da ohne sie aber die Vornahme der Arbeiten nicht möglich wäre, gelten
sie als in die genannten Regelungen eingeschlossen.
Ohne Zustimmung des Mieters darf der Vermieter dessen
Mietobjekt nicht betreten, sonst könnte er wegen Hausfriedensbruches i.S.
von Art. 186 StGB verzeigt werden. Verweigert ihm aber der Mieter
ohne triftigen Grund den Zutritt zu Besichtigungszwecken, haftet dieser
für einen allfälligen dadurch verursachten Schaden.
Zeitpunkt der
Rückgabe
Es sollte
selbstverständlich sein, dass die Parteien vor Beendigung des Vertrages
miteinander Kontakt aufnehmen, um den Zeitpunkt der Rückgabe festzulegen.
Haben die Parteien nichts vereinbart, so muss die Mieterschaft nach Art.
79 OR die Sache spätestens am letzten Tag der Mietdauer
«während den gewöhnlichen Geschäftszeiten»
zurückgeben. Dabei vertritt die Mehrheit der Lehre die Meinung, dass, wenn
das Ende der Mietdauer auf einen arbeitsfreien Tag (Sonn- oder Feiertag)
fällt, die Rückgabe erst am ersten darauf folgenden Werktag
stattfindet.
Vertragliche Bestimmungen
und Ortsgebrauch weichen indessen oft von dieser Regelung ab. Nach Art.
18 der oben erwähnten AGB erfolgt die Rückgabe des
Mietobjektes «bis spätestens am Tag nach Beendigung der Miete um
12.00 Uhr. Fällt dieser Rückgabetermin auf einen Samstag, Sonntag
oder staatlich anerkannten Ruheoder Feiertag, hat die Rückgabe am darauf
folgenden lokalen Werktag bis spätestens 12.00 Uhr zu geschehen»
(vgl. dazu
HEV 03/2002, S. 140). Wurde die Kündigung
angefochten und ist ein Verfahren hängig, so kann der Vermieter in der
Regel keine Rückgabe der Mietsache während des Verfahrens
verlangen. Zustand des Mietobjektes
bei der Rückgabe
Das Gesetz
beschränkt sich auf eine sehr allgemeine Regel: Der Mieter muss die Sache
in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen
Gebrauch ergibt (Art. 267 OR).
Das bedeutet insbesondere, der Mieter muss: |
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die Mietsache vollständig räumen Nicht nur das
Mietobjekt, auch alle Nebenräume wie Keller, Estrich usw. müssen
geräumt werden.
Es kann sein, dass
der ausziehende dem einziehenden Mieter gewisse Gegenstände wie dem Mieter
gehörende Teppiche oder Vorhänge verkauft oder dass solche
entschädigungslos im Mietobjekt belassen werden. Vorsicht: Dadurch kann
unter Umständen die Abnahme erschwert werden, weil der Zustand des
Mietobjektes nicht mehr richtig geprüft werden kann. Der Vermieter sollte
nicht auf sein Recht verzichten, die Sache vollständig geräumt
zurückzuerhalten, es sei denn der neue Mieter übernimmt schriftlich
die Verpflichtung, bei seinem Auszug die vom Vormieter übernommenen
Einrichtungen oder Gegenstände zu entfernen, die nicht schriftlich
bewilligten Änderungen an der Mietsache rückgängig zu machen und
für allfällige Schäden, die erst dann zum Vorschein kommen,
einzustehen. Dabei ist genau aufzuführen welche Gegenstände oder
Änderungen gemeint sind, denn die Beweislast liegt beim Vermieter.
Besonders problematisch sind verlegte Teppiche auf Parkett. Erstens kann man
allfällige während der Mietdauer entstandene Beschädigungen des
Holzes nicht sehen und zweitens entstehen beim Entfernen des Teppichs immer
wieder Schäden an Parkettböden. |
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die Mieträumlichkeiten reinigen und kleinere
Ausbesserungen vornehmen:
Das Gesetz
spricht sich über den Reinigungszustand des Mietobjektes bei der
Rückgabe nicht ausdrücklich aus. Allerdings verpflichtet Art.
259 OR den Mieter, während der Mietdauer die für den
gewöhnlichen Unterhalt erforderlichen Reinigungen vorzunehmen. Darauf kann
sich der Vermieter grundsätzlich jederzeit, also auch bei der
Wohnungsrückgabe berufen. Nach Treu und Glauben dürfen der neue
Mieter und der Vermieter erwarten, dass der alte Mieter das Mietobjekt so
zurückgibt, wie er es angetroffen hat. So dürfen der neue Mieter und
der Vermieter vom alten Mieter erwarten, dass das Mietobjekt mindestens im
Rahmen des kleinen Unterhalts (vgl. dazu
HEV 04/2002,
S.221) repariert (OR 259) und wie folgt gereinigt
wird: |
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unversiegelte Parkettböden werden gespänt, mit
Flüssigwachs gewichst und geblocht und nicht aufgewaschen; |
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versiegelte Böden oder Böden aus Kunststoff
oder Linoleum werden mit Spezialmittel und nicht mit Stahlspänen
behandelt; |
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Spannteppiche werden durch einen Fachmann im
Sprühextraktionsverfahren gereinigt; |
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Dübel- und Nagellöcher werden
fachmännisch ausgebessert; |
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Sämtliches Holzwerk, wie Türen, Getäfer,
Fensterrahmen oder anderes werden mit neutralem Seifenwasser abgewaschen, und
vom Mieter angebrachte Nägel und Schrauben werden entfernt; |
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Schränke werden innen und aussen feucht gereinigt.
Kontaktpapier und Klebemasse auf den Tablaren werden entfernt; |
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Küchen- und sanitäre Apparaturen, wie
Kochherd, Geschirrspülmaschine, Lavabo, Klosett und Badewanne werden mit
einem nicht säurehaltigen Spezialmittel gereinigt. Da moderne
Backöfen oft innen spezial beschichtet sind, dürfen sie nicht mit
scharfen Mitteln behandelt werden. Auch Kalkrückstände an
emaillierten oder glasierten sanitären Einrichtungen müssen schonend
entfernen werden; |
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Kühlschrank und Tiefkühlschrank werden
abgetaut und gründlich nach Anleitung gereinigt; |
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Dampfabzug in der Küche und Ventilationsdeckel in
indirekt belüfteten Räumen einschliesslich Lüftungskanal werden
gründlich gereinigt. Der Filter und wenn vorhanden auch der Kohlefilter
werden beide ersetzt; |
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Fenster innen und aussen einschliesslich
Zwischenverglasung sowie Jalousien und Rollläden werden
gereinigt; |
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Cheminee wird durch Kaminfeger gereinigt; |
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Estrich- und Kellerabteil einschliesslich Fenster und
Obsthurden werden gereinigt, sowie Brief- und Milchkasten; |
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Die Garage und der Garagenplatz, einschliesslich
Pneukasten und Fenster werden gründlich gereinigt. Ölflecken werden
entfernt, am besten mit der Hilfe von Katzensand, Sand oder
Holzspänen. |
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die nicht schriftlich bewilligten Änderungen am
Mietobjekt rückgängig machen.
Der Mieter kann Erneuerungen und Änderungen an der Sache (vgl.
HEV 06/2002, S.359) nur vornehmen, wenn der Vermieter dazu
schriftlich zugestimmt hat (Art. 260a Abs. 1 OR) und
muss die Sache – vorbehältlich der Abnützung durch den
vertragsgemässen Gebrauch – in dem Zustand zurückgeben, in dem
er sie entgegengenommen hat.
Hat der
Mieter am Mietobjekt Änderungen ohne schriftliche Zustimmung des
Vermieters vorgenommen oder wurde die Wiederherstellung vereinbart, so muss er
den früheren vertragsgemässen Zustand wieder herstellen. Weigert sich
der Mieter, die Wiederherstellung bis zur Rückgabe zu vollziehen, so wird
er schadenersatzpflichtig. Verzichtet der Vermieter auf die Wiederherstellung,
so tut er gut daran, gleichzeitig festzuhalten, dass der Mieter auf das
Geltendmachen einer Mehrwertentschädigung verzichtet.
Hat der Mieter der Änderung oder Erneuerung schriftlich
zugestimmt und wurde die Arbeit fachmännisch durchgeführt, sodass die
Sache bei Beendigung des Mietverhältnisses einen erheblichen Mehrwert
aufweist, so kann der Mieter dafür eine entsprechende Entschädigung
verlangen (Art. 260a Abs. 3 OR), es sei denn die
Parteien hätten die Entschädigungspflicht vertraglich wegbedungen.
Der erhebliche Mehrwert einer fachmännisch ausgeführten Änderung
am Mietobjekt richtet sich nach dem Zeitwert im Zeitpunkt der Rückgabe,
wobei nur die für den Vermieter objektiv nützlichen Änderungen
zu berücksichtigen sind.
Hat der
Mieter die Arbeiten unfachmännisch ausgeführt, so hat er keinen
Anspruch auf Entschädigung, da sich gar kein Mehrwert ergibt. Vielmehr
könnte er gegebenenfalls verpflichtet werden, den Schaden zu ersetzen, es
sei denn der Vermieter habe der unfachmännischen Ausführung
schriftlich zugestimmt.
Ist die
Wiederherstellung geschuldet, so muss sie im Zeitpunkt der Rückgabe durch
den Mieter unaufgefordert vollzogen sein. |
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