HEV 08/2004 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Die Kündigungssperrfrist – Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter * Daniel Petazzi           (Teil 1)           Die Kündigung des Vermieters ist anfechtbar, wenn sie während einer laufenden Sperrfrist im Sinne von Art. 271a Abs. 1 lit. e oder Abs. 2 OR ausgesprochen wird. Diese so genannte Sperrfrist dauert drei Jahre und kann aufgrund einer Streitigkeit, welche mit dem Mietverhältnis im Zusammenhang steht, ausgelöst werden. Das Laufen einer solchen Sperrfrist bewirkt, dass jede während dieser Frist durch den Vermieter ausgesprochene ordentliche Kündigung als Rachekündigung angesehen wird und demzufolge missbräuchlich ist. Wird eine solche Kündigung durch den Mieter innert der Frist von 30 Tagen angefochten, führt dies regelmässig – Ausnahmen vorbehalten – dazu, dass die Kündigung durch die Schlichtungsbehörde bzw. durch den Richter aufgehoben wird.           Diese Sperrfrist wird immer dann ausgelöst, wenn der Vermieter in einem wegen einer Mietstreitigkeit angehobenen Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren erheblich unterliegt oder sich mit dem Mieter einigt. Dabei werden das Zurückziehen der Kündigung sowie das starke Einschränken der Klage durch den Vermieter ebenfalls als erhebliches Unterliegen qualifiziert. Des Weiteren wird die Sperrfrist auch unabhängig von einem Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ausgelöst, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat. Grundsätzlich ist zu erwähnen, dass nur eine Streitigkeit von einem gewissen Ausmass diese Sperrfrist auslösen kann. Eine Bagatellstreitigkeit löst daher keine Sperrfrist aus. Als Bagatelle kann eine Streitigkeit bis zu Fr. 50.– beurteilt werden. Ob ein erhebliches Unterliegen des Vermieters in der Mietstreitigkeit vorliegt, ist aufgrund des gestellten Rechtsbegehrens zu beurteilen. In der Literatur wird von einem erheblichen Unterliegen gesprochen, wenn der Vermieter mit seinem gestellten Rechtsbegehren zu 20% bis 40% unterliegt. Tatsächlich erscheint es jedoch als abwegig, ein 20%iges Unterliegen als erheblich zu beurteilen. Wenn einem Vermieter zum Beispiel nach einer geltend gemachten Forderung von Fr. 10 000.– bloss Fr. 8000.– vom Gericht zugesprochen würden, hiesse dies nach der vorgenannten Beurteilung bereits, dass der Vermieter erheblich unterlegen wäre. Dem kann nicht zugestimmt werden, weshalb erst bei einem Unterliegen im Umfang von 35% bis 40% von Erheblichkeit gesprochen werden sollte. Wird der Streit jedoch ohne Urteil, Klagerückzug oder Anerkennung der Klage durch einen Vergleich beigelegt, so spielt das faktische Unterliegen bzw. Obsiegen keine Rolle. Unabhängig vom Inhalt des Vergleichs wird daher eine Sperrfrist ausgelöst, was zu unbefriedigenden Resultaten führen kann. So wurde in einem im Jahre 2003 ergangenen Entscheid (vgl. MRA 5/03 S. 165 ff.) das Auslösen einer Sperrfrist in folgendem Fall bejaht: Die Vermieterin sprach eine Kündigung wegen diverser Verfehlungen durch den Mieter aus. Im nachfolgenden Anfechtungsverfahren einigten sich die Parteien. Die Vermieterin zog ihre Kündigung zurück, und der Mieter verpflichtete sich, sämtliche Verfehlungen, die zur Kündigung führten, in Zukunft zu unterlassen. Faktisch erhielt die Vermieterin daher in sämtlichen Punkten Recht. Da sie jedoch einem Vergleich zustimmte, hatte dies zur Folge, dass dadurch eine Sperrfrist ausgelöst wurde. Dieser Umstand wurde sodann anlässlich eines späteren Prozesses zwischen den Parteien in einer neuen Streitigkeit durch das Gericht bestätigt. Diese Art von Rechtsprechung kann sich nun vor allem auch zum Nachteil der Mieter auswirken, weil sich der Vermieter in Zukunft davor hüten wird, einem Vergleich zuzustimmen, wenn der Vermieter in der Sache zu obsiegen vermag. Ferner gilt es zu erwähnen, dass die einmal ausgelöste Sperrfrist auf einen allfälligen Rechtsnachfolger übergeht. Wird die Liegenschaft zum Beispiel verkauft oder geht sie durch Erbschaft auf die Erben über, hat dies zur Folge, dass die neuen Eigentümer, welche ja ohne weiteres in das bestehende Mietverhältnis eintreten, ebenfalls an eine allenfalls laufende Sperrfrist gebunden sind. Die Einschränkung der Kündigungsmöglichkeit gilt nicht absolut. In welchen Fällen trotz Laufen einer Sperrfrist erfolgreich eine Kündigung ausgesprochen werden kann, wird in der nächsten Ausgabe der Monatsschrift ausgeführt (Teil 2).           * lic. iur., Rechtsanwalt, HEV Zürich                 Ergänzung zur Kostenfrage in «Ausweisung der Mieterschaft» * Björn Kernen           (HEV 7/2004, S.482 )           Liegt ein rechtskräftiger gerichtlicher Ausweisungsbefehl vor, so muss grundsätzlich der Mieter die gerichtlichen Verfahrens- und Vollziehungskosten bezahlen. Sie sind den Behörden allerdings durch den Vermieter vorzuschiessen. Die Kosten für das Einlagern des Hausrates dagegen bezahlt im Kanton Zürich gemäss dem Sozialhilfegesetz das Sozialamt, sofern der Mieter sie nicht selber aufbringen kann.

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