HEV 12/2005 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Das möblierte Zimmer: Kündigungsfristen und Erstreckung * Tiziano Winiger           Ein möbliertes Zimmer ist rechtlich von einer Einzimmerwohnung zu unterscheiden. Letztere ist in der Regel nicht möbliert und verfügt über eine eigene Küche und ein eigenes Badezimmer. Beim möblierten Einzelzimmer hingegen ist in der Regel lediglich eine Mitbenutzung von Küche und Bad zusammen mit Drittpersonen möglich.           Wie für gesondert vermietete Einstellplätze oder ähnliche Einrichtungen, gilt für möblierte Zimmer gesetzlich eine ordentliche Kündigungsfrist von lediglich zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietperiode. Merke: nicht unbedingt auf Ende eines Monats. Hat die Miete zum Beispiel am 17. September begonnen, so kann der Mieter unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwei Wochen frühestens auf den 16. Oktober kündigen. Aber nur, sofern die Parteien nicht etwas anderes vereinbart haben. Verwenden die Parteien den Mietvertrag für möblierte Zimmer, Ausgabe 1996A, herausgegeben vom HEV Zürich, so können die Parteien eine minimale Kündigungsfrist von zwei Wochen und den Kündigungstermin «Ende jeden Monats» oder «Ende März, Ende Juni und Ende September» vereinbaren. Ein nicht möbliertes Zimmer ist diesbezüglich hingegen einer möblierten oder unmöblierten Wohnung gleichgestellt. Das Gesetz sieht für nicht möblierte Zimmer eine Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, bei Fehlen von Ortsgebrauch, auf das Ende einer dreimonatigen Mietdauer vor. Diese Dauer gilt auch für die Untermiete. Anders als nach altem Mietrecht sind nunmehr auch Mietverhältnisse für möblierte Einzelzimmer erstreckbar, weil das möblierte Einzelzimmer zwanglos unter die Kategorie der «Wohn- und Geschäftsräume» zu subsumieren ist. Für den Fall des Zahlungsrückstandes des Mieters gelten für nicht möblierte Zimmer die gleichen Fristen wie für Wohn- und Geschäftsräume. So beträgt die Frist für die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung und für die ausserordentliche Kündigung bei Zahlungsrückstand des Mieters nach Art. 257 d OR 30 Tage (mehr dazu in MS 7/04 S. 488). Dies kann dazu führen, dass die Frist für eine ausserordentliche Kündigung länger ist als diejenige für die ordentliche. In dieser Situation ist eine Erstreckung bei der ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d OR) ausgeschlossen (Art. 272a OR). Der oben erwähnte Mietvertrag für möblierte Zimmer kann beim HEV Zürich bestellt werden. Online bestellen. Bestellnummer 10008.           * lic. iur., HEV Zürich

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