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Zweite Runde
im Lärmentscheid Ostanflüge
* Martin Byland |
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Wie in HEV 7/05 gemeldet, hat die Steuerrekurskommission in einem
Verfahren die beantragte Reduktion der Eigenmiet- und Vermögenssteuerwerte
2001 um 40% nicht nur abgewiesen, sondern die Vermögenssteuerbewertung
um 41% erhöht. Nun hat das Verwaltungsgericht
den Entscheid mit einer bemerkenswerten Begründung aufgehoben
und das Verfahren an die Rekurskommission zurückgewiesen 1). |
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Im Streit liegt die Bewertung einer 51⁄2-Zimmer- Wohnung am östlichen Ortsrand von Kloten. Die betroffenen Steuerpflichtigen verlangten eine Reduktion des Eigenmietund Vermögenssteuerwertes, weil die Liegenschaft seit Oktober 2001, insbesondere wegen der verstärkten Flugbewegungen zur Nachtzeit, stärkeren Lärmimmissionen ausgesetzt sei.
Das in der Folge angerufene Verwaltungsgericht bestätigte den Rekursentscheid insofern, als es festhielt, dass die steueramtliche «Weisung über die Bewertung der Liegenschaften und die Festsetzung der Eigenmietwerte» (Weisung 1999) auch für das Steuerjahr 2001 anwendbar sei. Denn die bis zum Jahr 2001 ansteigende Bodenpreisentwicklung der Stadt Kloten zeige, dass dem Faktor Fluglärm zumindest im Jahr 2001 nicht ein derart grosses Gewicht zugekommen sei, dass von einem «Killer-Faktor» schlechthin gesprochen werden könne. |
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Martin Byland,
lic. iur. Rechtsanwalt |
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Vielmehr hätten offenbar die anderen Vorteile, welche eine Liegenschaft in Kloten mit sich bringe, gegenüber dem Fluglärm überwogen. |
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Umstrittene Bewertungsmethode
Die vorinstanzliche Rekurskommission hatte ein computergestütztes Gutachten nach hedonischer Methode 2) zur Bewertung der fraglichen Liegenschaft erstellen lassen und hatte darauf abgestellt. Sie stellte fest, der hedonische Ansatz unterscheide sich in der praktischen Anwendung kaum von der herkömmlichen Vergleichsmethode, da beide Verfahren die preisbestimmenden Eigenschaften von Gebäuden, Grundstücken und deren Umgebung berücksichtigten und quantifizierten. Demgegenüber bezeichnete das Verwaltungsgericht die hedonische Bewertungsmethode im vorliegenden Fall aber als untauglich, da der Gutachter letztlich keine nachvollziehbar begründete Aussage zum Einfluss der Fluglärmzunahme auf den Verkehrswert der Liegenschaft machen könne. Insbesondere würden bei dieser Methode Vergleichsobjekte herangezogen, welche sich in der ganzen Schweiz befänden, und damit werde dem Standort Kloten zu wenig Rechnung getragen. Die Rekurskommission müsse daher ein neues Gutachten einholen. |
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Tieferer Vermögenssteuerwert
Hinsichtlich der Ermittlung des Vermögenssteuerwertes wende sich das Verwaltungsgericht klar gegen dessen Erhöhung. Die Rekurskommission hatte den steueramtlich ermittelten Formelwert von Fr. 417 000.– auf den vom Experten errechneten Verkehrswert von Fr. 590 000.– erhöht. Das Verwaltungsgericht hielt demgegenüber fest, dass der Formelwert zur Anwendung komme, wenn sich der individuell ermittelte Vermögenssteuerwert in der Bandbreite von 70% bis 100% 3) des Verkehrswertes bewege. Eine Erhöhung würde zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Pflichtigen gegenüber solchen Steuerpflichtigen führen, welche die Formelwerte nicht anhand einer individuellen Verkehrswertschätzung überprüfen liessen. Da das Steuergesetz mit der formelhaften Bewertung bewusst tiefe Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte in Kauf nehme, verstosse das Abstellen auf den vollen individuell ermittelten Verkehrswert als Vermögenssteuerwert gegen das Rechtsgleichheitsgebot. |
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Kommentar
Die vom Verwaltungsgericht kritisierte hedonische Bewertungsmethode ist vom Zürcher Steueramt in der auch heute noch gültigen Weisung 2003 als Neuerung eingeführt worden. Danach soll ein amtliches Gutachten nur noch dann angeordnet werden, wenn auch die hedonische Bewertung zu einem unsicheren Resultat führt. Ob sich angesichts der erheblichen verwaltungsgerichtlichen Vorbehalte die hedonische Methode halten lässt, wird sich zeigen. Klar ist, dass sich die hedonische Methode nur dann als verlässliche Methode etablieren kann, wenn sie den Besonderheiten der zu schätzenden Liegenschaft ausreichend Rechnung trägt.
Positiv zu werten ist der Umstand, dass das Verwaltungsgericht die im Heft 7/05 beanstandete «Bestrafung» des Steuerpflichtigen aufgehoben hat. Es kann nicht sein, dass ein Steuerpflichtiger nur deshalb mit einem höheren Vermögenssteuerwert veranlagt wird, weil er den Formelwert nicht akzeptieren will. In diesen Fällen soll es beim Formelwert bleiben, wenn sich ergibt, dass sich der Vermögenssteuerwert innerhalb des Streubereichs der Weisung bewegt. Liegt der Verkehrswert unter dem Formelwert, besteht jedoch ein Anspruch auf Reduktion. Das Verwaltungsgericht hat mit diesem Entscheid eine Unklarheit in der steueramtlichen Weisung beseitigt, da sich diese dazu ausschweigt. Beachtenswert ist, dass das Gericht zur Begründung auf ein Bundesgerichtsurteil in einem Strafverfahren wegen unzüchtiger Veröffentlichung aus dem Jahre 1991 verweist. Danach kann ein Bürger verlangen, ebenfalls gesetzwidrig begünstigt zu werden, wenn die Behörde in ständiger Praxis vom Gesetz abweiche und zudem zu erkennen gebe, dass sie auch in Zukunft nicht gesetzeskonform entscheiden werde. Der Entscheid ist noch nicht rechtskräftig, weshalb man auf die Fortsetzung gespannt sein darf. |
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Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Zürich vom 26. Oktober 2005, unter www.vgrzh.ch Rubrik Rechtsprechung/Aktuelle Entscheide |
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Hedonische Methode: Berechnung anhand von zahlreichen Kriterien, die mit Hilfe von umfangreichen Datenbanken nach ihrem Werteinfluss gewichtet werden. Aus wenigen variablen Parametern wird in Abhängigkeit zu den gespeicherten Daten ein Wert errechnet. |
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Dies gilt für die Weisung 1999, wogegen in der Weisung 2003 die Bandbreite zwischen 70% und 90% des Verkehrswertes liegen muss. |
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* lic. iur. Rechtsanwalt, TBO Treuhand AG, Zürich |
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