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Die Gewährleistung für den Kaufvertrag ist grundsätzlich
im Art. 197 des Obligationenrechtes (OR) geregelt und kraft des
Verweises von Art. 221 OR auch im Bereich des Immobilienkaufes
anwendbar. Im Rahmen der Vertragsfreiheit kann die Gewährleistungspflicht
im Rahmen des Gesetzes wegbedungen werden
(vgl. RA Harald Solenthaler in HEV 3/05). Ist die Sachgewährleistung
nicht wegbedungen, so haftet der Verkäufer sowohl für die zugesicherten
Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche
oder rechtliche Mängel hat, die ihren Wert oder ihre
Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder
erheblich mindern. |
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Der Verkäufer haftet nur für Mängel,
die vor dem Übergang der Gefahr entstanden
sind, wobei der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses
und nicht des Eigentumsüberganges
massgeblich ist [BGE
4C.324/2004 = Pra 94 (2005)].
Der Verkäufer haftet auch dann, wenn
er denn Mangel nicht gekannt hat. Hat der
Käufer den Mangel zur Zeit des Kaufes
gekannt oder hätte er den Mangel bei
Anwendung gewöhnlicher Aufmerksamkeit
kennen sollen, dann haftet der Verkäufer
nicht, es sei denn, er habe das
Nichtvorhandensein des Mangels zugesichert
(Art. 200 OR).
Mit der Übergabe der Sache, also mit
dem Besitzesübergang [BGE 4C.324/2004
= Pra 94 (2005)], obliegt dem Käufer eine
Prüfungspflicht. Versäumt der Käufer, den
Mangel rechtzeitig zu rügen, so gilt die
gekaufte Sache als genehmigt, soweit es
sich um Mängel handelt, die bei der
übungsgemässen Untersuchung erkennbar
waren.
Die Prüfung der Liegenschaft ist sehr
wichtig, weil der Käufer die Sachgewährleistungsansprüche
nur geltend machen
kann, wenn er den Mangel rechtzeitig
angezeigt hat (Art. 201 OR). Rechtzeitig
ist der Mangel angezeigt, wenn der Käufer,
sobald es nach dem üblichen
Geschäftsgange tunlich ist, die Beschaffenheit
der empfangenen Sache geprüft hat
und, falls sich Mängel ergeben haben, für
die der Verkäufer Gewähr zu leisten hat,
diesem sofort nach der Entdeckung Anzeige
macht. Was «sofort nach der Entdeckung
» bedeutet, bestimmt sich (in
Anlehnung an die werkvertraglichen
Bestimmungen in Art. 370 Abs. 3 OR)
nach den besonderen Umständen des konkreten
Falles und insbesondere nach der
Art des vorgefundenen Mangels.
Mängel, die nach und nach zum Vorschein
kommen, weil sie in ihrer Ausdehnung
und Intensität wachsen, gelten daher
nicht schon als entdeckt, wenn erste
Anzeichen auftreten, sondern erst, wenn der Käufer in der Lage ist, ihre Bedeutung
und Tragweite festzustellen (unveröffentlichtes
Urteil vom 17. November 2003,
4C.205/ 2003 E. 3.2; BGE 118 II 142 E. 3 b
S. 148 f.). Mit anderen Worten ist der
Käufer erst dann gehalten, den Mangel
anzuzeigen, wenn ihm bekannt ist oder
ihm nach Treu und Glauben bekannt sein
müsste, dass eine mangelhafte Vertragserfüllung
vorliegt (BGE 117 II 425 E. 2
S. 427). Versäumt es der Verkäufer, später
zum Vorschein gekommene Mängel sofort
nach der Entdeckung zu rügen, so gilt die
Sache auch in Bezug auf diese als genehmigt
(Art. 201 Abs. 3 OR).
Gemäss Art. 203 OR kann sich der Verkäufer,
der den Käufer absichtlich getäuscht
hat, indem er arglistig Mängel verheimlicht
oder bestimmte Eigenschaften
zugesichert hat, nicht auf die Beschränkung
der Gewährleistungspflicht wegen
unterlassener oder verspäteter Anzeige
berufen.
Liegt ein Mangel vor und hat der Käufer
diesen rechtzeitig gerügt, so kann er sich
auf die Wandelung oder die Minderung
berufen (Art. 205 OR). Mit der Wandelungsklage
kann der Käufer den Kauf rückgängig
machen; mit der Minderungsklage
fordert er den Minderwert der Sache.
Gesetzlich ist grundsätzlich beim Kaufvertrag
keine Nachbesserung vorgesehen,
wobei die Parteien die Nachbesserung vertraglich
vereinbaren können. Auch wenn
die Wandelungsklage angestellt worden
ist, steht es dem Richter frei, bloss Ersatz
des Minderwertes zuzusprechen, sofern die
Umstände es nicht rechtfertigen, den Kauf
rückgängig zu machen. Erreicht der geforderte
Minderwert den Betrag des Kaufpreises,
so kann der Käufer nur die Wandelung
verlangen.
Die Klagen auf Gewährleistung wegen
Mängel einer Sache (Kühlschrank, Waschmaschine,
Tumbler) verjähren mit Ablauf
eines Jahres nach deren Ablieferung an
den Käufer, selbst wenn dieser die Mängel
erst später entdeckt, es sei denn, dass der
Verkäufer eine Haftung auf längere Zeit
übernommen hat (Art. 210 OR). Die
Pflicht zur Gewährleistung für die Mängel
eines Gebäudes verjährt mit dem Ablauf
von fünf Jahren, vom Erwerb des Eigentums
an gerechnet (Art. 219 OR).
Demzufolge ist zu empfehlen, die
gekaufte Immobilie vor der Unterzeichnung
des Vertrages von einem Spezialisten
überprüfen zu lassen, obwohl im Gegensatz
etwa zu Deutschland in der Schweiz
dazu keine rechtliche Pflicht besteht. |
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