HEV 3/2008 Inhaltsverzeichnis Mietrecht         Mietzinsherabsetzung wegen Immissionen von Nachbargrundstücken           Auch Immissionen, die von einem benachbarten Grundstück auf die vermietete Liegenschaft einwirken, können – obwohl ohne Zutun des Vermieters entstanden – einen Mangel an der Mietsache darstellen und eine Herabsetzung des Mietzinses rechtfertigen. Praktisch relevant sind für den Hauseigentümer Immissionen aufgrund von Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück.               lic. iur. Kathrin Spühler, tel. Rechtsberatung HEV Zürich   Der Mieter kann nach Art. 259a OR eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist oder der Mieter im vertragsmässigen Gebrauch der Sache gestört wird. Ein Mangel wird definiert als das Fehlen einer Eigenschaft, deren Vorhandensein bei Vertragsschluss vereinbart oder zugesichert war oder deren Vorhandensein die Vertragspartei nach Treu und Glauben erwarten durfte. Der Mangel kann seinen Grund aber nicht nur in der Sache selbst haben, sondern kann auch in der Nachbarschaft oder im Verhalten Dritter liegen. Somit kann also auch ein Mangel vorliegen, wenn dessen Ursache ausserhalb des Einflussbereichs und der Verantwortung des Vermieters liegt. Die spezielle Problematik liegt darin, dass zwischen         dem Schutz des Nachbarn vor Immissionen und dem Anspruch des Mieters auf Herabsetzung des Mietzinses nach Art. 259d OR rechtlich ein Unterschied besteht. Beim Anspruch auf Herabsetzung des Mietzinses geht es um vertragsrechtliche Ansprüche. Nachbarn hingegen sind nicht durch vertragliche Verpflichtungen verbunden. Der Mieter hat – wie oben erwähnt – gegenüber dem Vermieter das Recht auf ungestörten Gebrauch der Mietsache. Erhebliche Immissionen (Lärm, Staub etc.) können entsprechend eine Abweichung vom Mietvertrag, also einen Mangel, darstellen. Ein allfälliger Herabsetzungsanspruch des Mieters besteht unabhängig davon, ob der Vermieter seinerseits gegenüber Dritten, wie Nachbarn, Gemeinde oder andere, einen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen kann. Zur Berechnung des Umfangs des Herabsetzungsanspruchs muss – genau wie bei durch den Vermieter selber «verschuldeten» Mängeln – das Mietobjekt mit und ohne Mangel betrachtet werden: Der objektive Wert der mängelbehafteten Sache ist mit dem objektiven Wert der Sache ohne Mangel zu vergleichen. Meistens wird eine solche Berechnung aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung, des gesunden Menschenverstandes und der Kasuistik vorgenommen. (Vgl. BGE 4C.377/2004 vom 2. Dezember 2004) Da der Vermieter in dieser Konstellation den Mangel nicht selber verursacht hat, kann er sich eventuell gegenüber dem verursachenden Nachbarn auf die nachbarrechtlichen Bestimmungen berufen und Schadenersatz verlangen. (Vergleiche dazu den Beitrag «Immissionen von Nachbargrundstücken» von RA Dr. Roger Groner und lic. iur. Tiziano Winiger in HEV 2/05)

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