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Die Verordnung zum Mietrecht (VMWG) trat, wie wir in
HEV 12/07 mitteilten, per 1. Januar 2008 in Kraft. Für die Mietzinsgestaltung
wird in Zukunft nicht mehr auf den Hypothekarzinssatz
der ZKB, sondern in der ganzen Schweiz auf einen durch das Eidgenössische
Volkswirtschaftsdepartement (EVD) bekannt gegebenen Referenzzinssatz
abgestellt. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat
hierzu ein Merkblatt ausgearbeitet, welches wir hier abdrucken.
Es enthält insbesondere auch wesentliche Hinweise auf den Übergang
vom bisherigen zum neuen Zinssatz. |
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Merkblatt zum hypothekarischen
Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen
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Bundesamt für Wohnungswesen |
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Am 1. Januar 2008 ist die Änderung der
Verordnung über die Miete und Pacht von
Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai
1990 (VMWG) in Kraft getreten. Demnach
gilt für Mietzinsanpassungen aufgrund von
Änderungen des Hypothekarzinssatzes künftig
ein Referenzzinssatz. Für dessen Anwendung
sind die Artikel 12, 12a, 13 VMWG
sowie die Übergangsbestimmungen zur
erwähnten Verordnungsänderung massgebend. |
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Ab wann gilt der Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz gelangt mit seiner
ersten Veröffentlichung zur Anwendung.
Diese ist für den 1. September 2008 vorgesehen.
Bis zu diesem Zeitpunkt gilt für Mietzinsanpassungen
aufgrund von Veränderungen
des Hypothekarzinssatzes das bisherige
Recht. |
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Worauf stützt sich der Durchschnittszinssatz?
Er stützt sich auf den volumengewichteten
durchschnittlichen Zinssatz der auf
Schweizer Franken lautenden inländischen
Hypothekarforderungen der Banken in der
Schweiz (Art. 2 der Verordnung des EVD
über die Erhebung des für die Mietzinse
massgebenden hypothekarischen Durchschnittszinssatzes,
Zinssatzverordnung).
Dies betrifft alle Forderungen, die von den
Banken gemäss den für sie geltenden Rechnungslegungsvorschriften
als Hypothekarforderungen
ausgewiesen werden. Die
Hypothekarforderungen gelten als inländisch,
wenn das sie sichernde Grundpfandobjekt
in der Schweiz liegt. Als Bank gilt
schliesslich jede natürliche oder juristische
Person, die über eine entsprechende Bewilligung
gemäss dem Schweizerischen Bankengesetz
verfügt. |
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Wie wird der Referenzzinssatz erstmals
festgesetzt?
Der Referenzzinssatz wird in Viertelprozenten
publiziert. Bei der erstmaligen Ermittlung
gelangen die mathematischen Rundungsregeln
zur Anwendung: So führt beispielsweise ein Durchschnittssatz von 3,37%
zu einem Referenzzinssatz von 3,25%, ein
Durchschnittssatz von 3,38% dagegen zu
einem Referenzzinssatz von 3,5%. |
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Wann erfolgt eine Anpassung des
Referenzzinssatzes?
Der Durchschnittszinssatz wird vierteljährlich
erhoben. Ein neuer Referenzzinssatz
ergibt sich, sobald sich der Durchschnittssatz
für inländische Hypothekarforderungen
um 0,25 Prozentpunkte geändert hat.
Bei einem ursprünglichen Durchschnittssatz
von beispielsweise 3,46% und einem
gestützt auf diesen Wert festgelegten Referenzzinssatz
von 3,5% erfolgt eine Anpassung,
sobald der Durchschnittssatz entweder
auf den Wert von mindestens 3,71%
gestiegen (neuer Referenzzinssatz =
3,75%) oder auf den Wert von höchstens
3,21% gesunken ist (neuer Referenzzinssatz
= 3,25%). |
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Was ist beim Übergang zum
Referenzzinssatz
zu beachten?
Der Übergang erfolgt direkt von dem für
das jeweilige Mietverhältnis bisher massgebenden
Hypothekarzinssatz zum neuen
Referenzzinssatz. Sofern zwischen diesen
beiden Werten eine Differenz besteht, kann
eine Anpassung vorgenommen werden.
Liegt der bisher massgebende Zinssatz
beispielsweise bei 3,25% und der Referenzzinssatz
bei 3,5%, so besteht ein Erhöhungsanspruch
im Umfang von 3 Prozent.
Liegt der Referenzzinssatz dagegen unter
dem Wert des bisherigen Zinssatzes, so
besteht ein Senkungsanspruch. Sind beide
Werte gleich, so entsteht erst dann ein
Anpassungsanspruch, wenn sich später der
Referenzzinssatz ändert.
Senkungs- oder Erhöhungsansprüche,
die bereits vor der Veröffentlichung des
Referenzzinssatzes entstanden sind, können
auch nach diesem Zeitpunkt noch geltend
gemacht werden. |
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Wie erfolgt die Datenerhebung?
Alle Banken, deren auf Schweizer Franken
lautende inländische Hypothekarforderungen
den Gesamtbetrag von 300 Millionen
Franken übersteigen, sind zur vierteljährlichen
Meldung der notwendigen
Basisdaten verpflichtet. Sie haben den
Gesamtbetrag der am Quartalsende (Stichtag)
bilanzierten Hypothekarforderungen
nach Zinssatz gegliedert zu melden. Das
Bundesamt für Wohnungswesen (Bundesamt)
hat mit dem technischen Vollzug der
Datenerhebung und der Berechnung des
Durchschnittszinssatzes die Schweizerische
Nationalbank beauftragt. |
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Wer gibt den Referenzzinssatz bekannt?
Der Referenzzinssatz wird vierteljährlich
durch das Bundesamt kommuniziert. Die
Mitteilung erfolgt jeweils zwei Monate
nach Quartalsende und beinhaltet die
Angabe des ab diesem Zeitpunkt geltenden
Referenzzinssatzes. |
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In welcher Form erfolgt die Mitteilung
betreffend Referenzzinssatz?
Der Referenzzinssatz wird auf der Webseite
des Bundesamtes (www.bwo.admin.ch)
publiziert. Überdies erfolgt eine Mitteilung an
die Medien sowie eine Direktinformation an
die interessierten Mieter- und Vermieterverbände. |
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