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Das Ausweisungsverfahren im
Kanton Zürich |
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Verlässt der Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig, d.h. nach Ablauf
der Mietdauer, so kann der Vermieter sein Recht auf die Rückgabe der
Mietwohnung im Ausweisungsverfahren durchsetzen. |
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lic. iur.
Sandra Heinemann,
tel. Rechtsberatung
HEV Zürich |
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Wann ist der genaue
Rückgabezeitpunkt?
Die Mietwohnung
ist gemäss Gesetz am
letzten Tag des Mietverhältnisses
zur üblichen
Geschäftszeit zurückzugeben
(Art. 79
OR). Da diese Norm
dispositiver Natur ist,
steht es den Parteien
frei, vertraglich eine
andere Regelung zu treffen. Ist der Mietvertrag
(inkl. den allgemeinen Bestimmungen
dazu) des Hauseigentümerverbandes des
Kantons Zürich verwendet worden, so ist die
Mietwohnung bis spätestens dem der Beendigung
des Mietverhältnisses folgenden Tag,
12 Uhr, zu übergeben. |
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Was geschieht, wenn der Vermieter nicht
auf seinem Anspruch auf Ausweisung
besteht?
Unter Umständen wird dann angenommen,
dass das Mietverhältnis fortgesetzt
wird, bzw. dass stillschweigend ein neuer
Mietvertrag abgeschlossen wurde. |
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Wann darf der Vermieter das Ausweisungsbegehren
stellen?
Dieses Verfahren kann grundsätzlich erst
eingeleitet werden, wenn der Rückgabezeitpunkt
abgelaufen ist, also nach Ablauf
der Kündigungs- oder Erstreckungsfrist. Voraussetzung
ist, dass die Mieterschaft die
Mietwohnung bis dahin nicht verlassen
und geräumt hat. Wegen der grossen
Geschäftslast der Gerichte kann es bis zum
Verhandlungstermin allerdings längere Zeit
dauern und, sofern die Parteien alle Rechtsmittel
ausschöpfen, es können Monate vergehen,
bis der Ausweisungsbefehl rechtskräftig
wird.
Sollte der Vermieter bereits vor der Beendigung
des Mietverhältnisses ein berechtigtes
Rechtsschutzinteresse an einem richterlichen
Entscheid über die Ausweisung haben, kann
er das Ausweisungsverfahren schon davor
stellen, und der Ausweisungsrichter darf es
bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist einleiten.
Die Ausweisung selbst kann aber nicht
auf einen Zeitpunkt vor Vertragsbeendigung
ausgesprochen werden.
Das vorzeitige Ausweisungsbegehren darf
dann gestellt werden, wenn in liquider Weise
erstellt ist oder wegen vorliegender objektiver
Anhaltspunkte ernsthaft zu befürchten
ist, dass der Mieter bei Vertragsende
die Wohnung nicht geräumt haben wird.
Beispiele dafür sind die Anfechtung einer
(ausser-)ordentlichen Kündigung durch den
Mieter, eine Zustellungsvereitelung von eingeschriebenen
Briefen wie Zahlungsaufforderung
und Kündigung nach Art. 257d OR
durch den Mieter oder ein Brief des Mieters,
in welchem er erklärt, dass er nicht freiwillig ausziehen resp. seiner Rückgabeverpflichtung
nicht nachkommen werde. Nicht dafür
ausreichend wäre hingegen ein Unterlassen
einer Reaktion seitens des Mieters auf die
Ankündigung eines Abgabetermins. Auf
jeden Fall gilt es zu beachten, dass ein zu früh
gestelltes Ausweisungsbegehren mangels
Rechtsschutzinteresse abgelehnt werden
kann. Die daraus resultieren Kosten- und
Entschädigungsfolgen gehen zu Lasten des
Vermieters. |
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Gegen wen muss das Ausweisungsbegehren
gestellt werden?
Der Vermieter muss das Ausweisungsbegehren
gegen den Mieter stellen. Da der
Ausweisungsentscheid grundsätzlich (ausgenommen
sind minderjährige Kinder und
Angestellte, welche mit dem Mieter zusammen
in der betreffenden Mietwohnung
leben) nur gegenüber den am Verfahren
Beteiligten durchgesetzt werden kann, ist es
wichtig, alle bekannten Personen, welche
das Mietobjekt belegen und dieses nicht verlassen
wollen, im Ausweisungsbegehren aufzuführen.
Handelt es sich bei der nicht zurückgegebenen
Wohnung um eine Familienwohnung
und ist nur ein Ehegatte Vertragspartner des
Vermieters, muss das Ausweisungsverfahren
auch gegenüber dem anderen Ehegatten eingeleitet
werden (vgl. HEV 03/2001).
Ein allfälliger Untermieter kann nach
Beendigung des Hauptmietverhältnisses ausgewiesen
werden. |
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Welche Angaben benötigt der Vermieter zur
Stellung des Ausweisungsverfahrens?
Die die Ausweisung begehrende Vermieterschaft
muss ihre Personalien und die ihres
Vertreters (falls vorhanden) vollständig angeben.
Ebenso muss sie die Personalien der
Mieterschaft und eines etwaigen bereits
bekannten Vertreters bekannt geben. Weiter
muss die Vermieterschaft Angaben zum
Mietverhältnis machen (Datum Mietvertrag,
Mietbeginn, Mietzins, Kündigung, z.T. auch
deren Begründung) sowie das Mietobjekt
genau bezeichnen (Adresse, Stockwerk,
Wohnräume, Zweck, Anzahl Personen) und
ihr Ausweisungsbegehren begründen (insbesondere,
wenn sie z.B. nach Zahlungsfristansetzung
oder Kündigung lange mit dem Stellen
des Begehrens zugewartet hat). Beilagen
sind mit einem Verzeichnis einzureichen
(exakte Bezeichnung jedes Dokumentes mit
Datum) und chronologisch zu nummerieren
resp. zu ordnen. Beispiele für solche Dokumente
sind: Vollmacht/Verwaltungsvertrag
(bei Vertretung), Mietvertrag, Zahlungsfristansetzung,
Abmahnung, Kündigung, Zustellbelege
(Quittung für Einschreiben), sonstige
Korrespondenz und Vereinbarungen mit dem
Mieter. |
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Was kennzeichnet resp. beinhaltet das
Ausweisungsverfahren?
Die Rechtsgrundlage für das Ausweisungsverfahren
findet sich einerseits im Mietrecht
(Art. 267 OR berechtigt den Vermieter,
die Klage auf Rückgabe der Mietsache zu
erheben) und andererseits im Sachenrecht
(Art. 641 ZGB ermächtigt den Eigentümer
einer Sache, diese von jedem, der sie ihm vorenthält,
klageweise herauszuverlangen). Das
Verfahren sowie die Bezeichnung der zuständigen
Behörde betreffend die Ausweisung
sind kantonal geregelt (Art. 274 OR). Auf
Bundesebene wird in Art. 274a Abs. 1 lit. d
OR lediglich festgelegt, dass die Schlichtungsbehörden
die Begehren des Mieters bezüglich
unbeweglicher Sachen bei hängigem Ausweisungsverfahren
an die zuständige Behörde
überweisen. Art. 274g OR besagt, dass bei
pendentem Ausweisungsverfahren die durch
den Mieter angefochtene ausserordentliche Kündigung in demselben Verfahren entschieden
wird, sofern die Kündigung wegen Zahlungsverzugs
des Mieters, schwerer Verletzung
der Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme
seitens des Mieters, wichtigen
Gründen oder Konkurs des Mieters ausgesprochen
wurde. Dies ist in der Stadt Zürich
insofern relevant, als die Ausweisung dem
Audienzrichteramt obliegt und in den Landbezirken
des Kantons Zürich hierfür der Einzelrichter
am Bezirksgericht zuständig ist,
andere Mietstreitigkeiten jedoch von der
Schlichtungsbehörde behandelt werden.
Im Ausweisungsverfahren wird geprüft,
ob das Mietverhältnis tatsächlich zu Ende
gegangen ist. Wird die Wirksamkeit der Kündigung
bestritten, hat die zuständige richterliche
Behörde die Gültigkeit der Kündigung
sowie anschliessend eine etwaige Missbräuchlichkeit
zu prüfen. Wenn der Mieter
die Kündigung rechtzeitig angefochten hat
(Art. 273 OR) und ein Fall von Kompetenzattraktion
vorliegt, prüft die für die Ausweisung
zuständige Behörde die Möglichkeit einer
Erstreckung.
Im Kanton Zürich findet das Ausweisungsverfahren
in klaren, eindeutigen und unbestrittenen
Fällen im Befehlsverfahren (einem
summarischen Verfahren) nach § 222 Ziff. 2
ZPO ZH statt. Dieses ist ein rasches Verfahren.
Das bedeutet auch, dass sowohl die
Beweismittel wie auch die richterliche Kognition
(Überprüfungsbefugnis) beschränkt sind.
Zum Beweis zugelassen sind nach § 209 ZPO
ZH dabei lediglich die persönliche Befragung,
schriftliche Auskünfte, Augenschein und
Urkunden. Das Begehren ist beim Richter am
Ort der Mietwohnung zu stellen. Einige Bezirke
im Kanton Zürich (Andelfingen, Bülach,
Dietikon, Horgen, Pfäffikon, Uster [über
Verweis nach Zürich], Zürich) stellen auf
ihrer Gerichts-Homepage ein entsprechendes
Formular für das Gesuch um Ausweisung
zur Verfügung. Dieses kann in der Regel
auch mündlich bei den Gerichten gestellt
werden.
Ist die Beendigung des Mietverhältnisses
umstritten und die Beweislage unklar, muss
geklärt werden, ob und per wann dieses gültig
beendigt worden ist. Diese Prüfung wird
von der Schlichtungsbehörde bzw. vom Mietgericht
durchgeführt.
Das Verfahren resultiert bei Berechtigung
in einem Ausweisungsbefehl verbunden mit
einer Vollstreckungsanweisung. Der Mieterschaft
wird darin eine kurze Frist angesetzt,
innert welcher sie die Wohnung räumen und
zurückgeben muss. |
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Wie wird die Ausweisung vollstreckt und
wer trägt die Kosten?
Folgt der Mieter dem Befehl der Ausweisungsbehörde,
die Wohnung bis zum entsprechenden
Termin zu räumen und zurückzugeben,
nicht, kann der Vermieter im Vollstreckungsverfahren
den Befehl amtlich
vollziehen lassen. Der Vermieter darf damit
nicht zu lange zuwarten, ansonsten dies als
Erneuerung des Mietvertrages angesehen
werden könnte. Ist der Ausweisungsbefehl in
Rechtskraft erwachsen, kann der Vermieter
diesen der zuständigen Behörde, im Kanton
Zürich dem Stadt- resp. dem Gemeindeammannamt,
mit dem Antrag zur Zwangsvollstreckung
übergeben. Letzteres darf zur
Durchführung wenn nötig gewaltsam, das
heisst mit Hilfe der Polizei, vorgehen. Sollten
sich noch Gegenstände in der Wohnung
befinden, müssen diese eingelagert werden.
Die Entsorgung des Abfalls sowie unbrauchbarer
und wertloser Gegenstände
wird üblicherweise dem Vermieter überlassen.
Die Kosten für die Vollstreckung (inkl. Transport
und Einlagerung) sind vom Vermieter
vorab zu bezahlen und ihm hernach
vom Mieter zurückzuerstatten. Der Stadt-/ Gemeindeammann kann dem Mieter eine
Frist zur Abholung – unter Androhung, dass
im Unterlassungsfall öffentlich versteigert
werde – ansetzen. Der Erlös aus der Steigerung
kann dann für die Bezahlung des Vorschusses
verwendet werden. Vgl. dazu § 307
ZPO ZH.
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Hat der Vermieter andere rechtliche Möglichkeiten,
zu seiner Mietwohnung zu kommen?
Nein, sollte der Vermieter die Mietsache
gewaltsam wieder in seinen Besitz nehmen,
kann er sich strafrechtlich den Vorwurf des
Hausfriedensbruchs gegenübergestellt sehen.
Ausserdem muss er sich bewusst sein, dass er
privatrechtlich eine rechtswidrige Handlung
begeht. |
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Kann der Vermieter andere Ansprüche
gegenüber dem Mieter geltend machen?
Gibt die Mieterschaft das Mietobjekt nicht
rechtzeitig zurück, wird sie gegenüber der
Vermieterschaft schadenersatzpflichtig (Art.
97 ff. OR). Konkret bedeutet dies, dass der
Vermieter ein Entgelt, welches meist dem
Mietzins entspricht, für den unrechtmässigen
Gebrauch der Wohnung verlangen kann.
Weiter kann der Vermieter den Betrag vom
Mieter verlangen, welchen er der neuen
Mieterschaft zu bezahlen hat, weil diese noch
nicht einziehen kann. Steht die rechtzeitige
Rückgabe der Mietsache allerdings erkenntlich
in Frage, darf der Vermieter diese zu
seinem eigenen Schutz (Vermeidung von
Schadenersatzzahlungen bei eigenem Vertragsbruch
resp. seiner Schadensminderungspflicht
aus Art. 99 Abs. 3 i.V.m. Art. 44 OR)
nicht weitervermieten. Entsteht dann ein
Mietzinsausfall, weil die Wohnung nicht
direkt weitervermietet werden kann, und hat
der Vermieter aber alles dafür Nötige unternommen,
so kann er diesen Ausfall ebenfalls
in Rechnung stellen. |
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