HEV 10/2008 Inhaltsverzeichnis Steuern         Geerbte oder geschenkte Immobilien           Der wertmässige Anteil der vererbten Liegenschaften an der Gesamtsumme der vererbten Vermögenswerte macht in der Schweiz einen immensen Anteil aus. Der Umfang der daraus resultierenden Steuerpflicht variiert je nach Kanton und Gemeinde. Die durch Erbschaft/Schenkung anfallenden Steuern auf Liegenschaften sind z.T. beeinflussbar.               lic. iur. Sandra Heinemann, tel. Rechtsberatung HEV Zürich   Steuerhoheit Der Kanton, in dem die verstorbene Person, der Erblasser, zuletzt gelebt hat, ist für die Erbschaftssteuer zuständig. Grundsätzlich hat aber derjenige Kanton die Steuerhoheit für die Erhebung von Erbschafts- und Schenkungssteuern auf Liegenschaften, in dem sich diese befinden (beschränkte Steuerpflicht). Sind also mehrere Kantone betroffen, führen sie untereinander eine sog. Steuerausscheidung durch. Der Bund ist nicht befugt, Erbschaftsoder Schenkungssteuern zu erheben. Es gibt jedoch Kantone, in denen die Gemeinden berechtigt sind, Erbschaftssteuern zu erheben.               Steuerpflicht Steuerpflicht besteht im Kanton Zürich, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Kanton Zürich hatte oder der Erbgang im Kanton Zürich eröffnet worden ist; wenn der Schenker im Zeitpunkt der Zuwendung seinen Wohnsitz im Kanton Zürich hat; oder wenn im Kanton Zürich gelegene Grundstücke oder Rechte (zum Beispiel Wohn-/ Nutzniessungsrechte) an solche übergehen (§ 2 ESchG ZH). Die objektive Steuerpflicht begründet sich durch Vermögensübergänge (Erbanfälle und Zuwendungen), welche kraft gesetzlichen Erbrechts oder wegen einer Verfügung von Todes wegen stattfanden. Es wird diesbezüglich eine Erbschaftssteuer erhoben (§ 3 ESchG ZH). Zuwendungen unter Lebenden, mit denen der Empfänger aus dem Vermögen eines anderen ohne entsprechende Gegenleistung bereichert wird, unterliegen der Schenkungssteuer (§ 4 EschG ZH). Subjektiv steuerpflichtig wird der Empfänger oder seine Erben, der Nutzniesser oder der Leistungsempfänger des übergehenden Vermögens (§ 8 ESchG ZH). Ausgenommen von der Steuerpflicht sind im Kanton Zürich der Ehegatte, der eingetragene Partner und die Nachkommen des Erblassers/Schenkers (§ 11 ESchG ZH). Es gibt Kantone, welche je nach Nähe des Erblassers zu den Erben einmalige steuerfreie Beträge gewähren (§ 21 ESchG ZH: zum Beispiel CHF 200 000.– für einen Elternteil des Erblassers oder CHF 15 000.– für ein Geschwister, Grosselternteil, einen Verlobten oder ein Paten-, Stief-, Pflegekind). Steuerfrei sind nach § 12 ESchG ZH übliche Gelegenheitsgeschenke, die den Wert von je CHF 5000.– nicht übersteigen, und die Beherbergung von Verwandten im Haushalt des Schenkers.           Steuerbemessung Im Kanton Zürich wird die Steuer vom Verkehrswert1 des übergegangenen Vermögens im Zeitpunkt der Entstehung des Steueranspruchs berechnet (§ 13 ESchG ZH). Zur Berechnung des Nutzniessungswertes und für Ansprüche auf periodische Leistungen wird auf den Kapitalwert abgestellt (§ 14 ESchG ZH). Lediglich land- und forstwirtschaftliche Grundstücke werden grundsätzlich zum Ertragswert bewertet (§ 15, 17 f. ESchG ZH). Das Steuermass (Tarif) wird durch den Verwandtschaftsgrad der Empfänger und die Höhe des gesamten steuerbaren Vermögens des Erblassers bestimmt. Es ist grundsätzlich progressiv (d.h. je grösser der Wert des Vermögens, desto höher der Steuersatz) ausgestaltet, wobei die Berechnungsmodelle je nach Kanton variieren. Erbschaftsschulden können vom geerbten Vermögen subtrahiert werden.           Möglichkeiten, Erbschafts- und Schenkungssteuern zu optimieren           Umzug/Kauf in «Steueroase» Die effektivste Möglichkeit, Steuern zu reduzieren, wäre meist der Umzug des Erblassers in einen steuergünstigeren Kanton. Meist wird allerdings ein grosser Teil der Steuerersparnis durch höhere Liegenschaftskaufpreise wieder vernichtet. Dies gilt auch für den Fall, dass eine Liegenschaft in einem sog. Steuerparadies erworben würde.           Erwerb im Miteigentum Wie oben erwähnt, steigt der Steuertarif mit entfernterem Verwandtschaftsgrad. Besonderen Vorbereitungs- und Abklärungsbedarf hinsichtlich schenkungs- oder erbschaftlicher Transaktionen haben daher nicht verheiratete oder nicht eingetragene gleichgeschlechtliche Paare. Dies, weil in den meisten Kantonen nicht verwandte Personen, d.h. auch Konkubinatspaare, selbst wenn sie lange in einem gemeinsamen Haushalt leben, zum höchsten Steuertarif veranlagt werden (§ 23 Abs. 1 lit. f ESchG ZH, wobei § 21 Abs. 1 lit. e ESchG ZH einen steuerfreien Betrag von CHF 50 000.– zugesteht). Folglich ist es z.B. oft ratsam, bereits beim Kauf einer Liegenschaft je einen Miteigentumsanteil von 1⁄2 zu erwerben. Dies führt über Art. 682 ZGB zu einem gesetzlichen Vorkaufsrecht zugunsten des anderen Miteigentümers bezüglich des anderen Miteigentumsanteils von 1⁄2. An von der Erbschaftssteuer ausgeschlossene Personen kann der Miteigentumsanteil ohne Steuerfolgen vererbt werden. Bei knappen finanziellen Verhältnissen, das heisst wenn der überlebende Partner nicht über genügende Mittel verfügt, um den Miteigentumsanteil des Verstorbenen zu erwerben, kann mittels einer reinen Todesfall- Risikoversicherung (Säule 3b) der Lebenspartner direkt und unabhängig vom Erbrecht begünstigt werden. Die Besteuerung der Versicherungsleistung wird bei der Auszahlung der gebundenen Vorsorge als Kapitalauszahlungssteuer, das heisst reduzierte Einkommenssteuer vorgenommen. Es wird keine Erbschaftssteuer fällig.           Schenkung Mit (gestaffelten) Schenkung(en) zu Lebzeiten lässt sich die Progression verändern. Meist funktioniert dies nur sehr begrenzt, denn Schenkungen werden über grössere Zeiträume addiert und eventuell zum Gesamterbe hinzugerechnet, es sei denn, dass ein Teil des Vermögens früh genug an die Begünstigten weitergegeben wurde. Die Addition und die Hinzurechnung von Schenkungen an das Erbe sind je nach Kanton unterschiedlich geregelt. Bei Schenkungen fallen künftige Liegenschaftswertsteigerungen im Vermögen der Empfänger an und werden beim Tod des Schenkers keine Erbschaftssteuern mehr erhoben, das heisst der Wertzuwachs nach der Schenkung ist erbschaftssteuerfrei. Denn die Schenkungssteuer wird auf dem Wert der Liegenschaft im Zeitpunkt der Schenkung erhoben. Dies ist besonders zu beachten bei Liegenschaften, die an Wert gewinnen. Ausserdem fällt nach der Schenkung die Vermögenssteuer nicht mehr beim Schenker an. Werden Hypothekarschulden «mitverschenkt », können diese vom Steuerwert abgezogen werden. Es ist daher kaum sinnvoll, vor dem Verschenken die Hypothek zu reduzieren. Dies gilt dann u.U. nicht, wenn im Wohnsitzkanton höhere Steuern erhoben würden als im Liegenschaftskanton. Wird ein Darlehen zum Kauf einer Liegenschaft verschenkt, so muss dieses am Wohnsitz des Schenkers versteuert werden. Die Schenkung von Geld zum Erwerb der Liegenschaft kann, wenn mehrere Kinder vorhanden sind, zu unterschiedlichen Steuerfolgen unter diesen führen. Steuerliche Aspekte beim Wohn- und Nutzniessungsrecht (vgl. zur Definition und Abgrenzung HEV Zürich 9/2008, S. 621). Eine Liegenschaft kann zu Lebzeiten verschenkt werden mit der Auflage eines lebenslangen, unentgeltlichen Wohnrechts. Dadurch können der/die Eigentümer weiter in der Liegenschaft wohnen bleiben und die Schenkungssteuern reduziert werden. Dies macht v.a. in Kantonen Sinn, in denen Kinder, andere entferntere Verwandte oder der überlebende Partner nicht von der Erbschaftssteuer befreit sind. Der Wert des Wohnrechts, welcher vom Verkehrswert abgezogen werden kann (Gleiches gilt auch für die Nutzniessung), errechnet sich aus dem Eigenmietwert der Liegenschaft und einem Kapitalisierungsfaktor, dessen Höhe von der voraussichtlichen Lebenserwartung abhängt. Je jünger also der Schenker, desto höher ist die kapitalisierte Nutzniessung und desto tiefer damit auch die resultierende Schenkungssteuer. Der spätere Wegfall des Rechts löst in der Regel keine Erbschafts-/Schenkungs- oder Grundstückgewinnsteuern (sowie Handänderungssteuern) aus. Darüber hinaus fällt der nach der Schenkung entstehende Wertzuwachs im Vermögen des/der Beschenkten an, weshalb eine diesbezügliche nachträgliche Erbschaftssteuererhebung entfällt. Weiter senkt sich das Vermögen des Schenkers, was sich günstig auf seine Progression auswirken kann. Wird die Liegenschaft durch Verwandte, Freunde, Bekannte oder Dritte unentgeltlich genutzt, so muss der Eigentümer, wie eben besagt, den Eigenmietwert versteuern. Räumt der Eigentümer einem Nutzniessungs- und Wohnrechtsberechtigten das unentgeltliche Nutzungsrecht (keine periodische Abgeltung des Rechts, auch wenn dieses gegen Entgelt eingeräumt worden sein sollte) ein, so muss Letzterer den Eigenmietwert entrichten. Beim Wohnrecht ist zu erwähnen, dass der Wohnrechtsberechtigte zusätzlich die Unterhaltskosten bezahlt, die Hypothekarzinsen und der Vermögenswert der Liegenschaft hingegen den Erben/Beschenkten obliegen, vorausgesetzt werden mangelnde abweichende (erbvertragliche oder testamentarische Vereinbarungen). Bei der Nutzniessung hat der Nutzniesser das Recht, den Abzug (pauschal oder effektiv) für den Unterhalt der Liegenschaft und die Schuldzinsen vorzunehmen. Daraus folgt, dass der Nutzniesser die gesamte Deklaration in seiner Steuererklärung macht, weshalb der Eigentümer der nutzniessungsbelasteten Liegenschaft diesbezüglich steuerlich nicht in Erscheinung tritt. Die Parteien können andere Lastentragungs- und Steuerdeklarationsbestimmungen vertraglich vereinbaren. Abzüge können aber nur einmal geltend gemacht werden. Auf jeden Fall ist es sinnvoll, die Nutzniessung und auch das Wohnrecht sowie die jeweiligen Regelungen dazu, nach steuerrechtlicher Beratung, als Personaldienstbarkeit, im Grundbuch eintragen zu lassen. Sind Kinder aus erster Ehe vorhanden, so ist es – um die (höhere) Erbschaftssteuer unter Nichtverwandten nicht auszulösen – vorteilhaft, diesen die Liegenschaft zu vererben und dem Ehepartner aus der zweiten Ehe die Nutzniessung daran einzuräumen (auch möglich wäre das Institut der Nacherbschaft). Wird kein Entgelt für die Liegenschaft bezahlt, wird der Geber nicht mit einer Einkommens- oder Grundstückgewinnsteuer belastet (Art. 7 Abs. 4 lit. c und Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG). Eine entgeltliche Nutzniessung ist steuerlich meist nicht sinnvoll, da der Eigentümer den Ertrag als Einkommen versteuern muss und der Nutzniesser diese Zahlungen trotz Eigenmietwertversteuerungspflicht nicht abziehen kann.           Verkauf der Liegenschaft Wird ein Teil des Kaufpreises durch Einräumung eines Wohnrechts geleistet oder Letzteres durch eine einmalige Kapitalleistung erkauft, ist dieser Betrag nicht vom Eigenmietwert subtrahierbar. Wird jedoch ein entgeltliches Wohnrecht (periodische Leistungen) eingeräumt, müssen die Wohnrechtsgeber dieses als Einkommen versteuern (vgl. zum Thema Verwandtenvorzugsmiete HEV Zürich 2/2007, Seite 113), wobei der Berechtigte keinen Eigenmietwert schuldet. Wird die Liegenschaft gegen ein zinsloses Darlehen verkauft, welches im Zeitpunkt des Todes des Verkäufers erlassen wird, unterliegt dieses erst dann der Erbschaftssteuer. Bei einem besonders günstigen Kaufpreis kann eine sog. gemischte Schenkung vorliegen, welche steuerrechtlich interessanter sein kann als ein reiner Kauf, bei dem Grundstückgewinn- und Handänderungssteuern anfallen. Bei einer innerhalb der Familie verkauften Liegenschaft werden die Grundstückgewinnsteuern und – wo noch Handänderungssteuern erhoben werden (nicht so im Kanton Zürich) – diese meist aufgeschoben.           Vorsorgen in der Familie Es kann ratsam sein, einen Erbvertrag abzuschliessen, in dem die Kinder zu Lebzeiten des überlebenden Ehegatten auf ihren Pflichtteil verzichten. Dies setzt voraus, dass alle (Eltern und Kinder) ihr schriftliches Einverständnis geben, welches notariell beglaubigt werden muss. Dann kann im Falle des Vorversterbens eines Ehegatten der Andere in der gemeinsam bewohnten Liegenschaft bleiben, auch wenn er nicht über ausreichende Mittel verfügt, die Kinder auszuzahlen. Manchmal ist sogar ein Ehevertrag oder ein kombinierter Ehe-/Erbvertrag ideal, da der Vorschlag zwischen den Ehegatten ohne einen solchen hälftig geteilt wird. Um nun den überlebenden Ehegatten besser zu begünstigen, kann ihm ehevertraglich der ganze Vorschlag zugeteilt werden.           Steuerliche Aspekte bei Vermietung und Verpachtung Die Steuerverwaltung hat für die Steuerveranlagung von den effektiv erzielten Mietzinsen auszugehen. Zur Festlegung des Liegenschaftsertrags ist auf die Bruttomieteinkünfte abzustellen. Werden die Nebenkosten nur weitergegeben, sind diese nicht steuerrelevant.           Vorsicht Bei Erbverzicht, der nicht im Rahmen eines Erbvergleiches zur Beseitigung einer unklaren Rechtslage geleistet wird, können gerade unter Geschwistern erhebliche Steuerfolgen entstehen!           Wichtiger Hinweis!!! Die Übergabe von Vermögen muss gut geplant sein, denn einmal falsch durchgeführt, kann diese nicht mehr oder nur mit noch grösseren finanziellen Verlusten korrigiert werden! Lassen Sie sich daher, bevor Sie Dispositionen treffen, von einem Nachlasssteuerjuristen oder -berater unterstützen! Den Steuerbehörden steht bei der Liegenschaftsbewertung oft ein erheblicher Ermessensspielraum zu. Es kann sich daher auszahlen, eine unabhängige Liegenschaftsschätzung in Auftrag zu geben, um eine zu hohe Einschätzung der Steuerbehörde innert Frist anzufechten. Für eine Rechtsberatung und/oder eine unabhängige Bewertung steht Ihnen der HEV Zürich gerne zur Verfügung. Ein Beratungstermin kann unter der Telefonnummer 044 487 17 00 vereinbart werden.

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