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Bauhandwerkerpfandrecht |
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Da die Bauhandwerker auf Grundstücken durch ihre Arbeit zu
einer substanziellen Wertvermehrung des betreffenden Grundstücks
beitragen und dies meist ohne Sicherheitsleistung geschieht,
gesteht das Gesetz dem Bauhandwerker ein Pfandrecht zu. |
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lic. iur.
Sandra Heinemann,
tel. Rechtsberatung
HEV Zürich |
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Was ist ein Bauhandwerkerpfandrecht?
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist ein
gesetzliches Grundpfandrecht. Letzteres ist
jenes beschränkte dingliche Recht, das seinem
Inhaber erlaubt, das mit dem Pfandrecht
belastete Grundstück verwerten zu lassen,
um sich aus dem daraus erzielten Erlös für
eine fällige ausstehende Forderung bezahlt zu
machen. Das Grundpfandrecht
dient also
zur Sicherung einer Forderung,
welche einen
baulichen Mehrwert
an einem Grundstück
schafft, und wird an diesem
begründet. Wenn
der Schuldner trotz Fälligkeit
der so sichergestellten
Forderung nicht
bezahlt, kann der Gläubiger
das Grundstück
verwerten lassen. Er erhält folglich nicht das
Grundstück, sondern er kann verlangen, aus
dem Erlös der Verwertung die Bezahlung seiner
sichergestellten Forderung zu erhalten.
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Ein solches Pfandrecht ist für den
Gläubiger vorteilhaft, weil im Zwangsvollstreckungsverfahren
gegen den Schuldner der
Gläubiger, welcher Inhaber dieses Rechts ist,
Vorrang hat vor den übrigen nicht pfandgesicherten
oder den im Rang auf ihn folgenden
Gläubigern. Das Gleiche gilt auch, wenn die
Voraussetzungen von Art. 841 ZGB gegeben
sind. Diejenigen Gläubiger, welche ihre Forderungen
bauhandwerkerpfandrechtlich gesichert
haben, sind unabhängig vom Eintragungsdatum
untereinander gleichberechtigt. |
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Wer hat Anspruch auf die Errichtung
eines
Bauhandwerkerpfandrechts?
Anspruch auf Errichtung eines Bauhandwerkerpfandrechts
haben jene Handwerker
oder (General-, Total- oder Sub-)Unternehmer,
resp. deren Rechtsnachfolger, d.h.
Zessionare i. S. v. Art. 170 Abs. 1 OR (im Folgenden
Bauhandwerker genannt), welche
entgeltlich Material und Arbeit oder ausschliesslich
Arbeit (objektspezifisch innerhalb
des wertvermehrenden Herstellungsprozesses)
an einer Baute oder einem anderen Werk
auf einem Grundstück geliefert haben und
diese fest und dauerhaft damit verbunden
sind, d.h. Bestandteile der Hauptsache und
damit Eigentum des Bestellers werden (Art.
837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB; Art. 363 ff. OR).
Betreffend der Materiallieferung ist anzumerken,
dass nur derjenige Anspruch auf Errichtung
eines Bauhandwerkerpfandrechts hat,
der eine bestimmte Sache individuell für den
entsprechenden Bau extra gefertigt hat
(unvertretbare Sache). |
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Spezialfälle
Bei Generalunternehmerverträgen läuft
der Grundeigentümer durch das Eintragungsrecht
des Subunternehmers Gefahr, dass er
nicht nur den Generalunternehmer, mit welchem
er den Vertrag abgeschlossen hat, sondern auch die Subunternehmer bezahlen
muss, sofern diese vom Generalunternehmer
nicht entschädigt werden. Der Eigentümer
trägt damit ein Doppelzahlungsrisiko. Dagegen
kann er Schutzvorkehrungen treffen. Er
bedingt sich z.B. vertraglich die direkte
Bezahlung der Subunternehmer aus oder verlangt
eine Ablöseklausel, in welcher sich der
Generalunternehmer verpflichtet, die angemeldeten
Pfandrechte durch Sicherheitsleistungen
abzulösen. Alternativ lässt er sich den
Rückbehalt der Bezahlung bis zum Fristablauf
der Eintragung einräumen oder er verlangt
eine Bank- resp. Versicherungsgarantie oder
die Zwischenschaltung eines Treuhänders,
welcher die Auszahlungen freigibt (vgl. auch HEV 03/2002).
Ein Vermieter, welcher zugleich Eigentümer
des Mietobjekts ist, sollte bedenken, dass
bei gegebenen Voraussetzungen Bauhandwerkerpfandrechte
auch für vom Mieter in
Auftrag gegebene Arbeiten auf seinem
Grundstück zu seinen Lasten eingetragen
werden können. Dies, sofern die Zustimmung
vom Bauhandwerker angenommen werden
darf und die Arbeiten dauernd mit dem
Grundstück verbunden sind sowie eine objektive
Wertvermehrung vorliegt (siehe dazu
HEV 07/08; 03/04; 03/02 und BGE
5C.208/2004 oder MRA 2/06, S. 72 ff.). |
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Worauf kann ein Bauhandwerkerpfandrecht
errichtet werden?
Das Bauhandwerkerpfandrecht kann an
einem Grundstück i. S. v. Art. 655 Abs. 2 ZGB
errichtet werden. Es sind dies insbesondere
Liegenschaften, in das Grundbuch aufgenommene
selbstständige und dauernde
Rechte sowie Miteigentumsanteile an Grundstücken.
Besondere Vorsicht ist bei öffentlichen
Gebäuden angebracht, da diese oft
nicht gepfändet werden können, so z.B.
Schul- oder Gemeindehäuser.
Beim Stockwerkeigentum wird, insoweit
die Arbeitsleistungen an gemeinschaftlichen
Teilen vorgenommen wurden, das Bauhandwerkerpfandrecht
an der Stammzelle errichtet.
Weil die Arbeitsleistung an den
gemeinschaftlichen Teilen ebenfalls zu einer
Wertsteigerung an den Stockwerkeigentumsanteilen
führt, kann der Grundpfandgläubiger
wählen, worauf er das Grundpfandrecht
errichtet haben will. Sofern jedoch
die Anteile bereits belastet sind, müssen die
einzelnen Anteile belastet werden, es sei
denn, der bereits eingetragene Grundpfandgläubiger
erkläre den Rangrücktritt. Dann
kann das Stammgrundstück nachträglich
belastet werden (vgl. Art. 648 Abs. 3 ZGB).
Das Grundpfand wird grundsätzlich im
Verhältnis zu den Wertquoten der Stockwerkeigentumseinheiten
aufgeteilt. Wenn die
Arbeitsleistungen ausschliesslich an einer
Einheit vorgenommen werden, kann der Bauhandwerker
diese belasten. |
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Kann der Berechtigte vertraglich auf
das
Bauhandwerkerpfandrecht verzichten?
Nein, der Bauhandwerker kann im Voraus
keinen rechtlich gültigen Verzicht auf das
Bauhandwerkerpfandrecht leisten (Art. 837
Abs. 2 ZGB). |
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Ab und bis wann kann das Bauhandwerkerpfandrecht
eingetragen werden?
Sobald die Verpflichtung zur Arbeitsleistung
eingegangen wurde, kann das Bauhandwerkerpfandrecht
in das Grundbuch
eingetragen werden. Dies muss bis spätestens
drei Monate nach der Vollendung der Arbeit
vorgenommen worden sein, da ansonsten
der Anspruch darauf verwirkt ist. Nicht zur
Vollendung zählen kleine Vervollständigungen,
Korrekturen oder Ausbesserungen. Die
Eintragung kann lediglich dann definitiv erfolgen,
wenn die Forderung vom Eigentümer anerkannt wird oder diese gerichtlich festgestellt
ist und der Eigentümer nicht entsprechende
Sicherheit für die angemeldete Forderung
geleistet hat (vgl. Art. 839 ZGB). |
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Wo muss das Grundpfandrecht eingetragen
werden?
Zuständig für die Eintragung des Grundpfandrechts
ist das Grundbuchamt am Ort
des (zu bauenden) Werkes/Grundstücks. |
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Wie muss der eintragungsberechtigte
Bauhandwerker
vorgehen?
Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts
kann der Bauhandwerker aufgrund der
Zustimmung des Grundeigentümers erwirken.
Letzterer kann diese verweigern, wenn
er entsprechende Sicherheit leistet. Tut er dies
nicht und willigt er zur Eintragung auch nicht
ein, so muss der Bauhandwerker beim Gericht
um eine provisorische Eintragung nachsuchen
und so eine Vormerkung des Bauhandwerkerpfandrechtes
erwirken, um nicht seinen
Anspruch darauf zu verlieren. Für die definitive
Eintragung muss hernach der ordentliche
Prozessweg beschritten werden. |
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Der Bauhandwerker muss folglich in
verschiedenen Schritten vorgehen: |
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| 1. |
Den Grundeigentümer um seine schriftliche
Zustimmung (Anerkennungserklärung)
zur definitiven Eintragung bitten.
Falls dies nicht gelingt, muss er rechtzeitig
Schritt zwei einleiten. |
| 2. |
Beim Einzelrichter im summarischen Verfahren
(Stadt Zürich: Audienzrichteramt)
die provisorische – wenn die Zeit zu kapp
ist, die Gegenseite anzuhören, die superprovisorische
– Eintragung verlangen.
Dazu muss der Bauhandwerker glaubhaft
machen (d.h. weniger als beweisen,
aber mehr als behaupten), dass er auf
dem Grundstück Arbeit und evtl. zusätzlich
Material geleistet hat und seit der Vollendung
seiner Tätigkeiten noch nicht drei
Monate vergangen sind.
Achtung!!! Das Gesuch zur Eintragung
muss einige Tage vor Ablauf der Frist
gestellt werden, ansonsten eine rechtzeitige
Eintragung im Grundbuch nicht mehr
möglich ist und damit das Eintragungsrecht
verwirkt wäre!!!
Darauf wird der Einzelrichter, sofern
die Voraussetzungen offensichtlich gegeben
sind, eine Verfügung erlassen, in welcher
das Grundbuchamt angewiesen wird,
das Bauhandwerkerpfandrecht i.S. einer
einstweiligen vorsorglichen Anordnung
vorläufig einzutragen. Dem Eigentümer
wird eine Frist angesetzt, um begründete
Einsprache zu erheben. Wenn er dies tut,
wird geprüft, ob die Eintragungsvoraussetzungen
vorliegen. Meist werden von
beiden Seiten weitere Unterlagen/Stellungnahmen
in einem mündlichen oder
schriftlichen Verfahren verlangt. Wobei
vom Richter lediglich geprüft wird, ob vom
Bauhandwerker Arbeit und evtl. auch
Material am Grundstück erbracht wurde
und ob die dreimonatige Anmeldefrist eingehalten
worden ist. Eine erfolgreiche
Glaubhaftmachung dieser zwei Voraussetzungen
durch den Bauhandwerker resultiert
in einer weiteren Verfügung des Einzelrichters,
in welcher das Grundbuchamt
angewiesen wird, das Bauhandwerkerpfandrecht
vorläufig einzutragen (vgl. Art.
961 ZGB, § 215 Ziff. 36 ZPO ZH, Art. 22
Abs. 4 i.V.m. Art. 75 f. GBV). Gelingt dies
dem Bauhandwerker hingegen nicht, so
wird der Einzelrichter das Gesuch um Eintragung
abweisen und den vorläufigen
Grundbucheintrag löschen lassen.
Da Überprüfung von Bestand und
Umfang der Handwerkerforderung erst im
ordentlichen Verfahren stattfinden, kann der Eigentümer ohne Rechtsfolgen auch
nur anerkennen, dass der Bauhandwerker
Material und/oder Arbeit auf dem Grundstück
geleistet hat und innert Frist das Bauhandwerkerpfandrecht
angemeldet hat.
Die Anerkennung der vorläufigen Eintragung
kann eine Verfahrensverkürzung zur
Folge haben. |
| 3. |
Zur definitiven Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts
muss der Bauhandwerker
innert der vom Einzelrichter angesetzten
Frist Klage im ordentlichen Verfahren
einleiten. Bei einer Frist bis zu 30 Tagen
hat dies direkt beim Gericht zu erfolgen;
bei längerer Frist hingegen beim Friedensrichter.
Liegt der Streitwert bei über CHF 20 000.–, ist grundsätzlich das Kollegialgericht
zuständig, ansonsten der Einzelrichter.
Der Bauhandwerker muss dabei
seine Forderung, insbesondere deren
Bestand und Umfang, feststellen lassen
und die definitive Eintragung seines
Bauhandwerkerpfandrechts verlangen. In
diesem ordentlichen Verfahren wird das
Beweisverfahren durchgeführt, wobei
der Bauhandwerker primär beweispflichtig
ist.
Sollte der Bauhandwerker keine Klage
einleiten, so kann der Eigentümer beim
Einzelrichter im summarischen Verfahren
die Löschung der vorläufigen Eintragung
beantragen sowie Entschädigung für
seine Umtriebe verlangen. |
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Zusammenfassung |
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Voraussetzungen zur direkten Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts: |
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Bauhandwerker; in selbstständiger Stellung Arbeit und damit verbunden Material am
Grundstück geliefert; kein Verzicht; Frist eingehalten; keine Sicherheit des Bestellers/Schuldners/Eigentümers; bestehende Forderung; Anerkennung des Eigentümers. |
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Fehlt die Anerkennungserklärung seitens des Eigentümers, muss der Bauhandwerker
die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts gerichtlich in folgenden Schritten erwirken: |
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Begehren beim Einzelrichter im summarischen Verfahren um Eintragung; evtl. verbunden
mit dem Begehren um superprovisorische Eintragung, wobei dann dem Eigentümer Frist
zur Einsprache angesetzt wird. Das Grundbuchamt wird in der Folge bei Glaubhaftmachung
vorsorglich angewiesen, eine vorläufige Eintragung vorzunehmen (Vormerkung).
Es wird eine Verhandlung im summarischen Verfahren über das Begehren angesetzt. |
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| • |
Durchführung der Verhandlung im summarischen Verfahren über die vorläufige Eintragung,
in welcher der Grundeigentümer auch angehört wird. Entscheid über die vorläufige
Eintragung in Verbindung mit Fristansetzung an den Bauhandwerker zur gerichtlichen
Geltendmachung seiner Forderung. |
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| • |
Der Bauhandwerker muss Klage auf definitive Eintragung seines Bauhandwerkerpfandrechts
im ordentlichen Verfahren beim Friedensrichter einleiten; es sei denn, die Frist sei
unter 30 Tagen angesetzt worden, dann ist er befugt, direkt beim Gericht Klage einzuleiten.
Kann der Bauhandwerker Bestand und Umfang seiner Forderung nachweisen, wird
das Grundbuch angewiesen, das Bauhandwerkerpfandrecht definitiv einzutragen. |
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